§ 1. Установление требований участников долевого строительства о передаче жилых помещений в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика

Кредитор приобретает в полном объеме права лица, участвующего в деле

о банкротстве должника (в частности, право голоса на собрании кредиторов),

после того, как его требования будут установлены, т.е.

судом обоснованными и, как следствие, включены арбитражным управляющим

на основании соответствующего определения суда в реестр требований

кредиторов1"6.

Многим правопорядкам известно внесудебное установление требований

кредиторов в делах о банкротстве, при котором данная задача возложена на

специальные органы - конкурсную администрацию, конкурсного

управляющего. Именно такой подход был реализован в Законе о банкротстве

1998 г. (вопрос об установлении требования кредитора передавался на

рассмотрение арбитражного суда лишь в случае спора между кредитором и

арбитражным управляющим). Однако многочисленные злоупотребления со

стороны арбитражных управляющих заставили законодателя отказаться от

модели внесудебного установления требований кредиторов. Действующий

Закон о банкротстве предусматривает исключительно судебный порядок

установления требований кредиторов во всех процедурах, применяемых в деле

126 В целях защиты интересов кредиторов путем предоставления каждому кредитору, предъявившему свои

требования должнику, возможности заявить возражения относительно требований всех остальных кредиторов

судебно-арбитражная практика исходит из того, что статус лица, участвующего в деле о банкротстве, и

соответствующие права (в частности, на ознакомление с материалами дела в части предъявленных всеми

кредиторами требований и возражений, на участие в судебных заседаниях по рассмотрению требований всех

кредиторов, на обжалование судебных актов, принятых по результатам рассмотрения указанных требований),

необходимые для реализации права на заявление возражений, возникают у кредитора с момента принятия его

требования к рассмотрению судом (п.

вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ «О внесении изменений в

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» // Вестник ВАС РФ. 2009. № 9).

69

о банкротстве (п. 1 ст. 71, п. 1 ст. 100, п. 5 ст. 81, п. 1 ст. 142 Закона о

банкротстве)127.

В отношении требований участников строительства о передаче жилых

помещений применяется также судебный порядок их установления: данные

требования рассматриваются арбитражным судом и включаются в реестр

требований о передаче жилых помещений на основании соответствующего

определения арбитражного суда (п. 1 ст. 201.6, ст. 71, ст. 100 Закона о

банкротстве).

Положения § 7 главы IX Закона о банкротстве предусматривают

формирование в делах о банкротстве застройщиков наряду с традиционным

реестром денежных требований кредиторов также реестра требований

участников строительства о передаче жилых помещений. Вместе с тем

необходимость учета требований о передаче жилых помещений в денежном

128 выражении , а также порядок такого учета (подп. 1 и 2 п. 1 ст. 201.7, п. 3 ст.

201.12 Закона о банкротстве) позволили Президиуму ВАС РФ в одном из дел,

рассмотренных в порядке надзора, сделать вывод о том, что «...по существу

реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра

требований кредиторов», а «...включение требований кредиторов в реестр

требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты

прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований

кредиторов» (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

Полагаем, что данный вывод Президиума ВАС РФ свидетельствует лишь

об отсутствии сущностных различий между двумя формами учета требований

участников строительства (реестром требований о передаче жилых помещений

127 Исключение составляет банкротство кредитных организаций. В этом случае установление требований

кредиторов возложено, за некоторыми изъятиями, на конкурсного управляющего (подп.

о банкротстве), функции которого осуществляет государственная корпорация «Агентство по страхованию

вкладов».

128 По мнению О.Р. Зайцева, законоположения о порядке денежной оценки требований участников

строительства о передаче жилых помещений должны применяться по аналогии при оценке неденежных

требований кредиторов в делах о банкротстве любых категорий должников (см.: Революционные

постановления и информационные письма ВАС РФ 2012 года. С комментариями разработчиков. Подготовлено

редакциями журналов «Юрист компании» и «Арбитражная практика» для подписчиков. М., 2012. С. 58).

70

1 ЛЛ

и реестром требований кредиторов) . Однако, несмотря на это обстоятельство,

а также тот факт, что правовое положение участников строительства при

реализации предусмотренных Законом о банкротстве способов погашения их

требований является равным независимо от того, в какой из двух указанных

реестров эти требования включены, грань между требованием о передаче

жилых помещений и денежным требованием участника строительства не

стирается. Данные требования остаются разными видами требований как с

точки зрения их объектов (жилые помещения и денежные средства

соответственно), так и условий признания их обоснованными и включения в

реестр.

Анализ положений законодательства, судебно-арбитражной практики, а

также доктринальных источников позволяет выделить следующие условия, при

одновременном соблюдении которых требование участника долевого

строительства о передаче жилого помещения в многоквартирном доме может

быть признано обоснованным арбитражным судом и, как следствие, включено в

реестр требований о передаче жилых помещений.

Во-первых, участником долевого строительства исполнено

полностью или частично обязательство по оплате жилого помещения.

Необходимость полной или частичной оплаты жилого помещения -

единственное прямо названное в законе условие признания арбитражным судом

обоснованным требования участника строительства о передаче жилого

129 Впоследствии Президиум ВАС РФ сформулировал правовую позицию, согласно которой право на

получение участниками строительства жилых помещений в собственность в порядке погашения их требований

(ст.201.11 Закона о банкротстве) является производным от статуса участника строительства как кредитора,

включенного в реестр требований о передаче жилых помещений (постановление Президиума ВАС РФ от

13.05.2014 № 15943/11 (Вестник экономического правосудия РФ.

самым Президиум ВАС РФ придал особое значение существованию именно реестра требований о передаче

жилых помещений (см.: Суворов Е.Д. Банкротство в практике Президиума ВАС РФ за 2014 г.: прецеденты и

комментарии. М., 2015. С. 359). По нашему мнению, приведенную правовую позицию не следует

рассматривать как отступление о ранее выработанного Президиумом ВАС РФ подхода по вопросу о

соотношении реестра требований о передаче жилых помещений и реестра денежных требований кредиторов. В

данном деле этот вопрос не рассматривался. Полагаем, что смысл указанной правовой позиции в том, что

только «реестровый» участник строительства независимо от того, в какой из двух упомянутых реестров

включено его требование, вправе участвовать в специальных способах погашения требований участников

строительства, предусмотренных законоположениями о банкротстве застройщиков. В дальнейшем для удобства

анализа законодательного материала мы будем использовать оба понятия (реестр требований о передаче жилых

помещений и реестр требований кредиторов), имея при этом в виду принципиальную допустимость

обозначения формы учета как требований о передаче жилых помещений, так и денежных требований

участников строительства единым термином: реестр требований кредиторов.

71

помещения. Согласно п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду

при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений

должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной

или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во

исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору,

предусматривающему передачу жилого помещения.

Как отмечается в одном из определений ВАС РФ, «...по смыслу статей

201.6 — 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» для

учета требования о передаче жилого помещения в реестре требований о

передаче жилых помещений факт полной оплаты стоимости квартиры по

договору значения не имеет и включению в реестр подлежит любая сумма,

фактически уплаченная кредитором во исполнение своих обязательств»1,0.

Оправданно ли ёе 1е§е {егепёа включать в реестр требование участника

строительства о передаче жилого помещения, если сумма, уплаченная им

застройщику, крайне мала? Полагаем, что да, поскольку и в этом случае

участник строительства не перестает быть кредитором застройщика, и его

требование должно быть учтено в реестре (другое дело, что квартиру он сможет

поучить в порядке погашения требований участников строительства, только

полностью исполнив денежное обязательство во исполнение договора,

заключенного с застройщиком).

Если изначально в реестр были включены сведения о частичной оплате,

осуществленной участником строительства, и впоследствии была произведена

доплата, соответствующие изменения вносятся в реестр на основании

определения арбитражного суда 131.

ь0 Определение ВАС РФ от 15.10.2012 № ВАС-12687/12 (определения ВАС РФ о передаче или об отказе в

передаче дела в Президиум ВАС РФ, конечно же, не содержали и не содержат обязательного для арбитражных

судов толкования норм права. Тем не менее при анализе судебной практики мы будем принимать во внимание

и определения ВАС РФ, учитывая то влияние, которое они де-факто продолжают оказывать на позицию судов

при разрешении споров).

131 См.: п. 7 Федерального стандарта профессиональной деятельности арбитражных управляющих «Правила

ведения реестра требований о передаче жилых помещений», утв. приказом Минэкономразвития России от

20.02.2012 № 72 // РГ. 2012. 14 марта; Особенности банкротства отдельных категорий должников -

юридических лиц. Протокол заседания круглого стола с участием В.В. Витрянского, проведенного 8 февраля

2013 года // Вестник ФАС Уральского округа. 2013. № 1. С. 73, 74.

72

В реестре учитывается только сумма, уплаченная непосредственно

застройщику, даже если впоследствии право требования к застройщику было

отчуждено по более высокой или низкой цене1’2.

Во-вторых, договор, на котором основано требование участника

долевого строительства о передаче жилого помещения, является

заключенным и действительным.

Вывод о том, что требование участника строительства о передаче жилого

помещения может быть установлено в деле о банкротстве застройщика при

условии заключенности и действительности договора, на котором основано

такое требование, следует из системного толкования норм подп. 4 п. 1, п. 6 ст.

201.1, п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве.

В подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве понятие «денежное

требование» определяется как требование участника строительства, в

частности, о «возврате денежных средств, уплаченных по договору,

признанному судом или арбитражным судом недействительным и

предусматривающему передачу жилого помещения...», а также «возврате

денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или

арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого

помещения...». Следовательно, если суд общей юрисдикции или арбитражный

суд признает договор между застройщиком и участником строительства

незаключенным либо недействительным, последнему будет доступно лишь

денежное требование, но не требование о передаче жилого помещения1,3.

Как указывалось выше, одним из допустимых законом способов

привлечения денежных средств граждан, связанного с возникающим у них

Ь2 См.: Каплин С.Ю. Застройщик находится на стадии банкротства. Когда кредиторы получат объекты

незавершенного строительства // Арбитражная практика. 2014. № 5. С. 71, 72.

133 Требование о передаче жилого помещения представляет собой требование об исполнении договорного

обязательства. Поэтому при установлении обоснованности таких требований арбитражные суды должны

руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57

«О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо

ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (Вестник ВАС РФ. 2009. № 9), в силу которых суд

должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора,

независимо о того, были ли заявлены лицами, участвующими в деле, соответствующие возражения либо

встречное требование о признании договора незаключенным или недействительным.

73

правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах,

которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию,

является заключение договора участия в долевом строительстве. Такой договор

подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента

регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). На

практике остро встал вопрос о возможности включения в реестр требований о

передаче жилых помещений требования участника строительства, основанного

на договоре участия в долевом строительстве, не прошедшем государственную

регистрацию.

Данный вопрос является проявлением застарелой проблемы

государственной регистрации сделок и последствий отсутствия таковой.

Следует сказать, что предложение упразднить государственную

регистрацию договоров с недвижимостью как избыточную в условиях

установленного законом требования государственной регистрации прав на

недвижимое имущество содержалось еще в Концепции развития гражданского

законодательства о недвижимом имуществеЬ4. Правило о государственной

регистрации сделок неоднократно критиковалось и в юридической

литературе135.

В проекте Концепции совершенствования общих положений ГК РФ,

подготовленном во исполнение Указа Президента Российской Федерации от

18.07.2008 № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской

ы См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 76.

Ь5 См.: Бевзенко Р.С. Комментарий к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59

«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Практика рассмотрения коммерческих споров:

Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации. Вып. 10 / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова. М., 2009. С. 74; Ломидзе О.Г.

Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб., 2003. С. 167 - 169; Маковская А.А. О

регистрации изменений и дополнений к договорам с недвижимым имуществом, подлежащим государственной

регистрации // Вопросы правоприменения. Судебно-арбитражная практика Московского региона. 2001. № 2. С.

67; Петров Е.Ю. Конструирование правил оборота недвижимости. Принцип внесения прав на недвижимое

имущество // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 3. М., 2004. С. 450;

Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8.

С. 96; Хаскельберг Б.Л. Правовая природа и значение государственной регистрации сделок о приобретении

недвижимости в собственность // Цивилистические исследования: Ежегодник гражданского права. Вып. 3 / Под

ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. М., 2007. С. 315; Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права / Отв. ред. В.Н.

Литовкин, В.А. Рахмилович. М., 2000. С. 167.

74

Федерации» рабочей группой, образованной Советом при Президенте

Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского

законодательства (далее - проект Концепции совершенствования общих

положений ГК РФ), также было предложено отменить государственную

регистрацию сделок, но только в том случае, если она дублирует

государственную регистрацию прав136.

Вместе с тем в доктрине было высказано мнение о целесообразности

сохранения в отдельных случаях государственной регистрации сделок (в

качестве характерного примера приводится именно договор участия в долевом

строительстве)137.

Что касается последствий несоблюдения требования о государственной

регистрации сделок, то соответствующие законоположения долгое время

оставались противоречивыми. С одной стороны, в соответствии с п. 3 ст. 433

ГК РФ в прежней редакции договор, подлежащий государственной

регистрации, считался заключенным с момента его регистрации, если иное не

установлено законом. Следовательно, в отсутствие государственной

регистрации договор не считался заключенным138. С другой стороны, п. 1 ст.

165 ГК РФ предусматривал, что в случаях, установленных законом,

несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее

ничтожность.

Такой «регулятивный дуализм» был подвергнут критике в Концепции

совершенствования общих положений ГК РФ. Для тех случаев, когда

целесообразно сохранение требования о государственной регистрации сделок,

было признано необходимым установить в ст. 164 ГК РФ общее правило о

136 См.: Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации:

Проект// Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 18.

13 См.: Тарасова А.Е. Поиск баланса интересов - извечная проблема долевого строительства // Закон. 2011. №

12. С. 123; Хаскельберг Б.Л., Тузов Д.О. Проблемы государственной регистрации и формы сделок с

недвижимостью в проекте Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской

Федерации // Вестник ВАС РФ. 2009. № 7. С. 12.

ы Несколько иначе толковал данную норму М.А. Церковников: «Пункт 3 ст. 433 ГК РФ не говорит о

незаключеннности в целом, как будто бы до регистрации договора нет вообще. Он касается того, что договор с

момента регистрации порождает весь комплекс последствий, на которые он направлен («считается

заключенным»)» (Церковников М.А. Признание договора незаключенным. Когда суд сохранит договорные

отношения // Арбитражная практика. 2014. № 5. С. 24).

75

последствиях несоблюдения указанного требования: «такие сделки должны

считаться незаключенными (несостоявшимися) и не порождающими прав и

обязанностей, на которые они направлены, за исключением прав и

обязанностей сторон по регистрации сделки. Из данного правила законом могут

быть установлены исключения, предусматривающие иные последствия

отсутствия государственной регистрации сделок»139.

Необходимо отметить, что ряд правоведов выступают

последовательными противниками квалификации сделки, не прошедшей

государственную регистрацию, как незаключенной. Так, по мнению Е.А.

Крашенинникова, «поскольку государственная регистрация сделки не входит в

фактический состав подлежащей такой регистрации сделки, последняя

считается совершенной не с момента ее регистрации, как утверждается в п. 3 ст.

433 ГК РФ, а с выполнением фактического состава, предусмотренного законом

для данного типа сделки»140. Б.Л. Хаскельберг, Д.О. Тузов полагают, что

государственная регистрация сделки является условием ее юридической силы

(сопсНсю .)ипз), «...до регистрации договор не имеет действия, юридической

силы, однако он является все же заключенным, ибо в противном случае нечего

было бы и регистрировать»141. В связи с этим «...для определения ёе 1е§е

Гегепёа последствий отсутствия государственной регистрации сделки

целесообразно было бы дополнить ГК РФ указанием лишь на то, что сделка до

ее государственной регистрации не влечет связываемых с ней правовых

последствий, за исключением прав и обязанностей по ее регистрации»142.

1,9 Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации: Проект. С.

40.

140 Крашенинников Е.А. Фактический состав сделки // Очерки по торговому праву / Под ред. Е.А.

Крашенинникова. Ярославль, 2004. Вып. 11. С. 9, сн. 17. См. также: Крашенинников Е.А., Байгушева Ю.В.

Заключение договора // Вестник ВАС РФ. 2013. № 5. С. 62, 63.

141 Хаскельберг Б.Л., Тузов Д.О. Указ. соч. С. 14. Л. Эннекцерус писал: «Было бы...неправильно рассматривать

все и каждую предпосылку действительности сделки как часть фактического состава этой сделки.

Сделкой мы называем только тот (содержащий волеизъявление) фактический состав, который рассматривается

правопорядком как основание правовых последствий...То, что с точки зрения правопорядка не обосновывает

правовых последствий, а только их обуславливает, не считается составной частью сделки, а только условием ее

силы, и если это условие во времени следует за заключением сделки, его обозначают как сопсНсю .щпз...»

(Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950. С. 117).

142 Хаскельберг Б.Л., Тузов Д.О. Указ. соч. С. 15, 16. В таком же ключе высказывается А.В. Швабауэр,

предлагая при этом не дополнить ГК РФ соответствующим правилом, а элиминировать государственную

76

Схожей точки зрения придерживается К.И. Скловский. По мнению ученого,

сделка, подлежащая государственной регистрации, до акта регистрации «уже

существует» и создает обязанность сторон зарегистрировать сделку, причем

такая обязанность имеет публично-правовую природу143.

Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в

подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей

Гражданского кодекса Российской Федерации»144, вступившим в силу с

01.09.2013 (далее - Закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ), п. 1 ст. 164 ГК РФ изложен

в следующей редакции: «В случаях, если законом предусмотрена

государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают

после ее регистрации». Кроме того, из ст. 165 ГК РФ исключена норма,

согласно которой в случаях, установленных законом, несоблюдение требования

о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность (п. 1 ст. 165 ГК

РФ в прежней редакции).

Как можно видеть, норма п. 1 ст. 164 ГК РФ существенно отличается от

того правила, которое было предложено в Концепции совершенствования

общих положений ГК РФ. Если разработчики Концепции предлагали

предусмотреть в ст. 164 ГК РФ общее положение о последствиях несоблюдения

требования о государственной регистрации сделки в виде ее незаключенности,

то итоговая версия соответствующего правила, получившая законодательное

закрепление, близка к подходу, которого придерживаются Б.Л. Хаскельберг и

Д.О. Тузов (сделка, подлежащая государственной регистрации, в отсутствие

такой регистрации не влечет правовых последствий, на которые она

направлена, но тем не менее считается заключенной)143.

регистрацию сделок (см. Швабауэр А.В. Спорные вопросы государственной регистрации сделок с

недвижимостью // Законодательство. 2011. № 2. С. 13).

143 См.: Скловский К.И. Сделка и ее действие (2-е изд.). Комментарий главы 9 ГК РФ (Понятие, виды и форма

сделок. Недействительность сделок). М., 2015. С. 108.

144 СЗ РФ. 2013. № 19. Ст. 2327.

145 Нельзя согласиться со следующим суждением И.Е. Степановой: «...«наступление правовых последствий»,

на которое указывается в новой редакции ст. 164 ГК, одинаково характерно как для действительной сделки, так

и для «заключенного» договора - в том виде, в каком принято считать договор заключенным/незаключенным.

Поэтому указание на то, что «правовые последствия такой сделки наступают только после ее регистрации»

может одинаково свидетельствовать как о том, что при отсутствии регистрации сделка не совершена, так и о

том, что она недействительна» (Степанова И.Е. Недействительность и незаключенность гражданско-правового

77

Изменения, внесенные в ст.ст. 164 и 165 ГК РФ, не устранили

противоречия в регламентации ГК РФ последствий отсутствия государственной

регистрации договоров. По-прежнему действовала норма п. 3 ст. 433 ГК РФ, из

которой следовало, что договор, не прошедший государственную регистрацию,

не считается заключенным. И только Федеральным законом от 08.03.2015 №

42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса

Российской Федерации» норма п. 3 ст. 433 ГК РФ была изложена в редакции,

смягчающей ее ригоризм: договор, подлежащий государственной регистрации,

считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное

не установлено законом. Вместе с тем приходится констатировать, что

добиться необходимой согласованности между нормами п. 1 ст. 164 и п. 3 ст.

433 ГК РФ по-прежнему не удалось.

Суды по-разному подходили к решению вопроса о том, подлежит ли

включению в реестр требований о передачи жилых помещений требование

участника строительства, основанное на незарегистрированном договоре

участия в долевом строительстве. В соответствии с первым подходом в

удовлетворении заявления участника строительства о включении в реестр

такого требования должно быть отказано. Так, ФАС Западно-Сибирского

округа оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции,

которым было отказано во включении требования «дольщика» о передаче

квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений, указав при этом

следующее: «Для возникновения обязательства из договора, требующего

государственной регистрации, необходим юридический состав, включающий

договор-сделку, а также акт его государственной регистрации, поскольку

только после совершения таких актов договор приобретает качество

юридического факта, порождая свойственные ему правовые последствия.

Таким образом, предоставление права на судебную защиту не может подменять

собой соблюдение участниками договора требований норм материального

договора: проблемы теории и практики. М., 2013. С. 92). Во всяком случае можно определенно утверждать, что

теперь ГК РФ не рассматривает сделки, не прошедшие государственную регистрацию, как недействительные.

78

права о государственной регистрации договора долевого участия в

строительстве» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2013

по делу № А45-1394/2011). Аналогичная аргументация содержится в

постановлениях ФАС Уральского округа от 06.12.2012, от 05.12.2012, от

04.12.2012 по делу № А50-8797/2011.

Согласно второму подходу отсутствие государственной регистрации

договора участия в долевом строительстве не препятствует включению

требования участника строительства о передаче жилого помещения в

соответствующий реестр. В постановлениях от 20.12.2012, от 04.12.2012, от

22.11.2012, от 07.11.2012, от 11.10.2012, от 06.09.2012 и др. по делу № А55-

6250/2009 ФАС Поволжского округа так аргументировал свою позицию:

«Доводы о незаключенности договора, положенного в основу требования, в

силу части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ вследствие отсутствия

его государственной регистрации не могут служить основанием для отказа в

удовлетворении заявленного требования (речь идет о заявлении «дольщика» о

включении требования о передаче квартиры в реестр требований о передаче

жилых помещений. - А.А.), принимая во внимание подпункт 9 пункта 6 статьи

201.1 Закона о банкротстве и тот факт, что договор от №

предусматривал передачу денежных средств в целях строительства

многоквартирного дома и последующую передачу жилого помещения в этом

доме в собственность».

Такими же, по существу, соображениями руководствовался ФАС

Восточно-Сибирского округа, признав ошибочным вывод суда апелляционной

инстанции о том, что договор между застройщиком и участником

строительства следует квалифицировать «...исключительно как договор

долевого участия в строительстве, который не прошел государственной

регистрации в соответствии с требованием пункта 3 статьи 4 Закона об участии

в долевом строительстве, а поэтому признается незаключенным». Суд

кассационной инстанции поддержал вывод суда первой инстанции о

квалификации спорного договора в качестве сделки, связанной с передачей

79

участником строительства должнику денежных средств в целях строительства

многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком

многоквартирном доме в собственность (постановления ФАС Восточно-

Сибирского округа от 16.08.2012, от 26.07.2012, от 15.05.2012 по делу № АЗЗ-

2805/2009). Аналогичную мотивировку содержит постановление ФАС Западно-

Сибирского округа от 16.10.2012 по делу № А67-6395/2010.

На одном из круглых столов по обсуждению проблем применения

законодательства о банкротстве А.В. Егоровым была высказана точка зрения,

согласно которой по смыслу Закона о банкротстве требование участника

строительства о передаче жилого помещения, основанное на договоре участия в

долевом строительстве, подлежит включению в реестр требований о передаче

жилых помещений независимо от того, прошел такой договор государственную

регистрацию или нет146.

Любопытно отметить, что в первоначальной версии проекта

Федерального закона № 334201-5 «О внесении изменений в Федеральный закон

«О несостоятельности (банкротстве)» (в части установления особенностей

банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан)»

предлагалось прямо указать в п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве, что

арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства

требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в

частности, в случае заключения договора участия в долевом строительстве

многоквартирного дома, в том числе если такой договор не зарегистрирован в

ЕГРП.

Отсутствие единообразия в судебной практике по вышеуказанному

вопросу потребовало вмешательства Президиума ВАС РФ. В постановлении от

12.03.2013 № 15510/12 Президиум ВАС РФ сформулировал правовую позицию,

согласно которой отказ во включении требования участника строительства о

146 См.: Вопросы применения норм законодательства о несостоятельности (банкротстве). Протокол заседания

круглого стола с участием руководителя аппарата - администратора Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации А.В. Егорова, проведенного 20 апреля 2012 г. в г. Екатеринбурге // Вестник ФАС Уральского

округа. 2012. № 2. С. 29.

80

передаче жилого помещения, основанного на незарегистрированном договоре

участия в долевом строительстве, в реестр требований о передаче жилых

помещений только по причине отсутствия государственной договора

недопустим. Отсутствие регистрации договора «...не лишает добросовестного

участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права

требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого

участника долевого строительства не возникает иных специальных прав,

предусмотренных Законом № 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии

со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц,

на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено

требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве».

Президиум ВАС РФ отметил, что п. 14 постановления Пленума ВАС РФ

от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил

Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред.

постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13)147 содержит аналогичную

правовую позицию, согласно которой отсутствие государственной регистрации

договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого

сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой

1 Д.Я регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам .

Важно иметь в виду, что вышеуказанная оценка правового значения

отсутствия государственной регистрации договоров участия в долевом

147 Вестник ВАС РФ. 2012. № 1; 2013. № 4.

148 Схожим образом воспринимаются сделки, не прошедшие процедуру регистрации (оглашения), во

французском праве (см.: Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип

противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3. С. 61 - 83; о принципе противопоставимости во

французском договорном праве см. также: №сЬо1а5 В. ТЬе РгепсЬ Ьаш оГСоШгас*. 2пЛ еёШоп. Ые\у Уогк, 2005. Р.

170, 171). При обсуждении проекта указанного постановления Пленума ВАС РФ его разработчики в поддержку

упомянутой правовой позиции ссылались именно на французский опыт.

Как видим, подобная квалификация незарегистрированных сделок весьма далека от правила,

закрепленного в новой редакции п. 1 ст. 164 ГК РФ, согласно которому в случаях, если законом предусмотрена

государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Вместе с

тем в п. 2 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв.

информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 (Вестник ВАС РФ. 2014. № 4), приведено

в качестве образца правильной аргументации следующее суждение суда апелляционной инстанции: «По

смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом

предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц

после ее регистрации» (выделено нами. - А.А.). Наиболее вероятно, что именно так (т.е. в духе упомянутого

выше принципа противопоставимости) будет ограничительно толковаться норма п. 1 ст. 164 ГК РФ

арбитражными судами.

81

строительстве дана Президиумом ВАС РФ применительно к делам о

банкротстве застройщиков. В таких делах используются особые способы

погашения требований кредиторов (участников строительства): передача им

объекта незавершенного строительства или жилых помещений (ст.ст. 201.10 и

201.11 Закона о банкротстве), причем оба этих способа распространяются в

равной мере как на участников строительства, имеющих требования о передаче

жилых помещений, так и на участников строительства, обладающих

денежными требованиями. Реализация указанных способов возможна лишь в

том случае, если помещений будет достаточно для удовлетворения требований

всех участников строительства, включенных как в денежный реестр, так и в

реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии

нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного

помещения отдельные участники откажутся от его получения (подп. 4 п. 3, п. 7

ст. 201.10, подп. 6 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве)149.

Однако вне правоотношений банкротства вывод о наличии у участника

долевого строительства требования о передаче жилого помещения независимо

от того, зарегистрирован договор или нет, не может быть столь же категоричен.

Для этого случая в комментируемом постановлении Президиума ВАС РФ

предусмотрено следующее: «При возникновении споров об исполнении

незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить

из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько

договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать

передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно

требованиям Закона 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по

149 Поскольку отсутствие требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых

помещений в многоквартирном доме Закон о банкротстве рассматривает в качестве одного из условий

погашения этих требований способами, указанными в ст.ст. 201.10.и 201.11 Закона о банкротстве, но не

условия включения этих требований в реестр, суды исходят из того, что наличие притязаний двух и более

участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для

признания всех таких требований о передаче жилых помещений обоснованными и включения их в реестр

(определения ВАС РФ от 17.07.2013 № ВАС-9019/13, от 26.07.2012 № ВАС-13392/11, постановления ФАС

Восточно-Сибирского округа от 03.10.2012 и др. по делу № АЗЗ-2805/2009, ФАС Дальневосточного округа от

09.09.2013, 06.05.2013 по делу № А51-11540/2012, ФАС Поволжского округа от 17.04.2013 по делу № А57-

26869/2009, от 06.12.2012 и др. по делу № А55-6250/2009, ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2013 и др. по

делу № А56-47441/2010, ФАС Уральского округа от 10.04.2013 и др. по делу № А07-3691/2012).

82

незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от

застройщика возмещения убытков применительно к абзацу второму статьи 398

Гражданского кодекса.

В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным

договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие

правоотношения банкротства вопросы исполнения обязательства по передаче

индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398

Г ражданского кодекса».

Как указано выше, в постановлении от 12.03.2013 № 15510/12 Президиум

ВАС РФ пришел к выводу о том, что включение требований кредиторов в

реестр требований о передаче жилых помещений не является способом защиты

прав таких кредиторов иным, нежели включение в реестр денежных

требований. Вместе с тем данное постановление содержит правовую позицию,

имеющую важное значение для тех случаев, когда арбитражный суд при оценке

обоснованности требования участника строительства о передаче жилого

помещения установит незаключенность или недействительность договора, на

котором основано такое требование. Президиум ВАС РФ указал следующее:

«...даже если бы включение требования в реестр требований кредиторов и

реестр требований о передаче жилых помещений были разными способами

защиты права, то и в таком случае суд, установив при рассмотрении требования

участника строительства о включении его в реестр требований о передаче

жилых помещений, что у участника строительства нет требования о передаче

жилого помещения, но есть денежное требование (по причине незаключения

или недействительности договора, абзацы четвертый и пятый подпункта 4

пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), должен был бы рассмотреть его

как заявление о включении требования в денежный реестр требований

кредиторов застройщика».

Представляется, что данная правовая позиция, как и в целом

постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12, не могут быть

истолкованы в том смысле, что оценка судом заключенности и

83

действительности договора, на котором основано требование участника

строительства о передаче жилого помещения, иррелевантна, учитывая

необходимость учета таких требований в деле о банкротстве в денежном

выражении. Полагаем, что при оценке обоснованности требования о передаче

жилого помещения суд обязан проверить заключенность и действительность

соответствующего договора. Если суд придет к выводу о том, что договор

заключен и действителен, в реестр подлежит включению именно требование о

передаче жилого помещения (при этом для целей определения количества

голосов на собрании кредиторов такое требование учитывается в реестре в

денежном выражении). Если же будет установлено, что договор не заключен

либо недействителен, требование о передаче жилого помещения не может быть

включено в реестр. В этом случае суд должен, с учетом мнения участника

строительства, рассмотреть заявленное требование о передаче жилого

помещения как денежное требование (о возврате денежных средств,

уплаченных по договору, признанному судом незаключенным либо

недействительным)150.

Повторимся, что Закон о банкротстве не дает оснований полагать, что

требование о передаче жилого помещения и денежное требование - «одно и то

же». Да, применяется единая денежная форма учета требований участников

строительства, в том числе требований о передаче жилых помещений. Однако

грань между требованием о передаче жилого помещения и денежным

требованием не исчезает (так, участнику строительства, имеющему денежное

требование, жилое помещение передается в порядке погашения данного

требования в качестве отступного (п. 7 ст. 201.11 Закона о банкротстве), тогда

как требование участника строительства о передаче жилого помещения

150 Поэтому весьма сомнительна практика установления требований участников строительства о передаче

жилых помещений несмотря на недействительность договора, являющегося основанием заявленного

требования, тем более когда имеется вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции о

признании договора недействительным (см., напр.: определения ВАС РФ от 17.07.2013, от 27.06.2013 № ВАС-

6334/13, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2013, от 08.04.2013 и др. по делу № А32-

30801/2011). Полагаем, что правильным (соответствующим действующему законодательству, в частности, ст.

167 ГК РФ и не ущемляющим прав и законных интересов участника строительства) было бы в этом случае

установление заявленных требований именно как денежных требований, а не требований о передаче жилых

помещений.

84

погашается в результате исполнения застройщиком обязательства, возникшего

из заключенного с участником строительства договора). Все это делает

необходимым при оценке судом обоснованности требования участника

строительства о передаче жилого помещения устанавливать, помимо прочего,

обстоятельство заключенности и действительности соответствующего

договора.

В-третьих, обязательство застройщика по передаче жилого

помещения участнику долевого строительства не исполнено.

Анализ судебной практики показал, что иногда с заявлениями о включении

в реестр требований о передаче жилых помещений обращаются участники

строительства, получившие владение соответствующими жилыми

помещениями от застройщика, однако не зарегистрировавшие право

собственности на них в ЕГРП. Суды удовлетворяют такие заявления, не

акцентируя внимание на том обстоятельстве, что спорное жилое помещение

уже передано участнику строительства1' 1, либо аргументируя свою позицию

следующим образом.

«...Подписание акта приема-передачи квартиры не прекращает

обязательства застройщика перед дольщиком (участником строительства).

Передача квартиры для производства отделочных работ не равнозначна

переходу права собственности 152 , обязанность застройщика по передаче

жилых помещений может быть прекращена только при наличии

зарегистрированного права собственности за участником строительства.

На основании статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства

может обращаться с денежным требованием, с требованием о передаче жилого

151 См.: постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2012 по делу № А21-9703/2011; постановление

ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.2012 по делу № А67-6395/2010; постановление ФАС

Дальневосточного округа от 06.05.2013 № Ф03-1640/2013 по делу № А51-11540/2012.

152 Впоследствии суд кассационной инстанции оставил в силе судебные акты, которыми за этим же

«дольщиком» было признано право собственности на спорную квартиру. При этом суд, делая вывод об

обоснованности требования «дольщика» о признании права собственности на квартиру, сослался в том числе на

указанный акт приема-передачи (постановление ФАС Поволжского округа от 13.03.2013 по делу № А55-

6250/2009). Тем самым ФАС Поволжского округа опроверг сам себя. Подобные «двойные стандарты» будут

продемонстрированы ФАС Поволжского округа при разрешении обособленных споров по делу № А55-

6250/2009 неоднократно (ср., например: постановления от 09.11.2012 и 23.05.2013 (участники строительства

Мироновы), постановления от 08.11.2012 и 09.11.2012 (участник строительства Буянкина)).

85

помещения, статья 201.8 предусматривает особенности для рассмотрения

требований о признании права собственности. Участник строительства вправе

самостоятельно выбирать способ защиты нарушенного права» (выделено нами.

-А.А.) (постановление ФАС Поволжского округа от 15.11.2012 по делу № А55-

6250/2009).

Подобная практика представляется ошибочной. Как верно полагает К.И.

Скловский, государственная регистрация права не является исполнением

гражданско-правового обязательства1 53.

Именно поэтому в силу ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом

строительстве обязательства застройщика считаются исполненными

(следовательно, прекращенными) с момента подписания сторонами

передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого

строительства.

К.И. Скловский несколько уточняет правило ч. 1 ст. 12 Закона об участии в

долевом строительстве: «Застройщик считается выполнившим свои

обязательства по договору долевого участия, поскольку он передал: объект

долевого строительства - участнику долевого строительства, а документы,

указанные в п. 3 ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», - в органы,

осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое

имущество»154. Поэтому «...все отношения, связанные с регистрацией прав

собственности на объекты долевого строительства, находятся за рамками

собственно договора долевого участия в строительстве»155.

Однако и в том случае, если застройщиком и участником строительства

заключен договор иной, нежели договор участия в долевом строительстве, и

этим договором предусмотрено, что обязательства застройщика считаются

исполненными с момента государственной регистрации права собственности

участника строительства на жилое помещение, требование о передаче жилого

153 См.: Скловский К.И. Применение законодательства о собственности. Трудные вопросы. С. 116, 162; Он же.

Собственность в гражданском праве. 5-е изд. М., 2010. С. 352

154 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 866.

155 Там же.

86

помещения, предъявленное участником строительства, которому это

помещение уже было передано застройщиком, не подлежит, по нашему

мнению, включению в реестр требований кредиторов по следующим

соображениям.

Участник строительства, обращаясь в арбитражный суд с заявлением о

включении в реестр требований кредиторов как требования о передаче жилого

помещения, так и денежного требования, преследует один и тот же

материально-правовой интерес - получение соразмерного и пропорционального

удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в

том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения

требований участников строительства, как передача им объекта

незавершенного строительства или жилых помещений (постановления

Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12, от 23.04.2013 № 13239/12).

Очевидно, что материально-правой интерес участника строительства, уже

владеющего жилым помещением, заключается не в передаче ему жилого

помещения (ст. 201.11 Закона о банкротстве), а в государственной регистрации

за собой права собственности на соответствующую квартиру или комнату.

Реализовать данный интерес участник строительства может, предъявив в

арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика,

требование о государственной регистрации перехода права собственности на

жилое помещение1''6.

Как должен поступить суд, если с заявлением о включении в реестр

требований о передаче жилых помещений обратится участник строительства,

которому это помещение уже передано застройщиком по передаточному акту?

Из разъяснения, содержащегося в п. 3 постановления Пленума Верховного

Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,

возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с

156 Соответствующий способ защиты охраняемого законом интереса участника строительства рассматривается в

главе IV настоящего исследования.

87

защитой права собственности и других вещных прав»157, следует, что в случае

ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности

преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в

иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из

какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению

(постановления Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 2665/121 и от 24.07.2012

№ 5 7 61/12159).

Президиум ВАС РФ неоднократно указывал, что данному подходу суды

должны следовать и при рассмотрении таких обособленных споров как

включение требований кредиторов в реестр (постановления Президиума ВАС

РФ от 12.03.2013 № 15510/12, от 23.04.2013 № 13239/12).

Поэтому полагаем, что если суд при рассмотрении заявления участника

строительства о включении в реестр его требования о передаче жилого

помещения установит, что последнему было передано владение помещением по

передаточному акту или иному документу о передаче160, то он должен, при

отсутствии возражений заявителя, рассмотреть его как требование о

государственной регистрации перехода права собственности на жилое

помещение применительно к п. 3 ст. 551 ГК РФ.

В-четвертых, за участником долевого строительства не

зарегистрированы право собственности на соответствующее жилое

помещение либо доля в праве общей долевой собственности на

многоквартирный дом.

Практика высветила еще одну проблему, актуальную для обособленных

споров о включении требований участников строительства в реестр требований

о передаче жилых помещений. Как было сказано выше, в настоящее время

сложилась практика удовлетворения судами общей юрисдикции исков граждан

15' Вестник ВАС РФ. 2010. № 6 (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

158 Вестник ВАС РФ. 2012. № 10.

159 Вестник ВАС РФ. 2012. № 12.

160 На необходимость проверки судом данного обстоятельства обращает внимание В.3. Уддина (см.: Уддина

В.З. Банкротство застройщика: новеллы законодательства и судебная практика // Вестник ФАС Московского

округа. 2012. № 2. С. 92).

о признании права собственности на квартиры в многоквартирных домах,

строительство которых не завершено («о признании права собственности на

долю в не завершенном строительством многоквартирном доме в виде

квартиры», «о признании права на долю в праве общей долевой собственности

на многоквартирный дом, соответствующую квартире» и т. п.).

В ряде случаев граждане, за которыми было зарегистрировано право

собственности на «доли» в многоквартирном доме, строительство которого не

завершено, обращались в арбитражный суд, рассматривающий дело о

банкротстве застройщика, с заявлениями о включении требований о передаче

жилых помещений в соответствующий реестр. Суды не были едины во мнении

о том, как следует разрешать подобные обособленные споры.

Так, в деле № А50-17354/2009 суд апелляционной инстанции, оставляя

без изменения определение суда первой инстанции о включении требования о

передаче квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений,

мотивировал свою позицию следующим образом: «Положения ст.ст. 201.6,

201.7 и 201.10 Закона о банкротстве не исключают возможности включения в

состав реестра требований о передаче жилых помещений лица, за которым

судом общей юрисдикции уже признано право собственности на жилое

помещение в жилом доме, застройщиком которого является должник, при

условии, что такой дом не завершен строительством и не введен в

эксплуатацию в установленном порядке. При этом усматривающаяся

конкуренция между вещным правом, которое уже принадлежит такому лицу, и

правом на передачу жилого помещения, основанном на обязательственном

отношении, в рассматриваемом конкретном случае правомерно не принята во

внимание судом первой инстанции, поскольку жилой дом не введен в

эксплуатацию и потому фактическое осуществление правомочий собственника

в полном объеме невозможно. Для лица, уже признанного собственником

жилого помещения в доме, не введенном в эксплуатацию, застройщик которого

находится в банкротстве, не существует другого способа обеспечить свое

участие в деле о банкротстве помимо обращения в арбитражный суд с

89

заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений». С

данными доводами согласился суд кассационной инстанции (постановление

ФАС Уральского округа от 01.03.2012, постановление Семнадцатого

арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 по делу № А50-17354/2009).

Однако преобладающей является иная позиция, согласно которой

включение в реестр требований о передаче жилых помещений требования

участника строительства, чье право собственности на долю в не завершенном

строительством многоквартирном доме (либо доля в праве общей долевой

собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом)

признано решением суда общей юрисдикции и зарегистрировано в ЕГРП,

возможно лишь в том случае, если участник строительства откажется от своего

зарегистрированного права в пользу должника-застройщика (определение ВАС

РФ от 11.03.2013 № ВАС-1887/13, постановление ФАС Северо-Кавказского

округа от 22.11.2012 по делу № А32-29931/2010; определение ВАС РФ от

28.01.2013 № ВАС-6756/12, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от

16.10.2012 по делу № А45-20841/2010; определение ВАС РФ от 09.01.2013 №

ВАС-17187/12, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.08.2012

по делу № А45-21735/2011; определение ВАС РФ от 25.06.2012 № ВАС-

7586/12, постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2012 по делу №

А55-10763/2010).

При этом суды, как правило, руководствуются следующими

соображениями. Требования участников строительства о передаче жилых

помещений, содержащиеся в соответствующем реестре, удовлетворяются за

счет конкурсной массы, в которую подлежит включению многоквартирный

дом, принадлежащий застройщику на праве собственности (в том числе

многоквартирный дом, строительство которого не завершено). Возникновение у

участника строительства права собственности на долю в незавершенном

строительством многоквартирном доме в виде жилого помещения делает

невозможным включение данного помещения в конкурсную массу должника-

застройщика и последующую передачу помещения участнику строительства в

90

порядке погашения его требования к застройщику. Поэтому реестр требований

о передаче жилых помещений не должен формироваться за счет требований

участников строительства, не отказавшихся от права собственности на доли в

объекте незавершенного строительства.

Приведенная позиция судов получила положительные отклики в

юридической литературе161. Оценивая данную позицию, отметим следующее.

Несомненно, в конкурсную массу должника не подлежит включению

имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. Поэтому

возникновение у участника строительства права собственности на жилое

помещение делает неправомерным включение данного помещения в

конкурсную массу застройщика. Однако в рассматриваемой нами ситуации

судом общей юрисдикции признано и впоследствии зарегистрировано за

участником строительства право собственности не на жилое помещение (т.к.

строительство соответствующего многоквартирного дома не завершено), а на

долю в объекте незавершенного строительства (долю в праве общей долевой

собственности на объект незавершенного строительства). Как представляется,

позиция арбитражных судов, в силу которой требование участника

строительства, право собственности которого на долю в объекте

незавершенного строительства или долю в праве общей долевой собственности

на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРП, о передаче

жилого помещения не подлежит включению в реестр, основана на известном

допущении тождества объекта, в отношении которого участником

строительства заявлено требование, и объекта, на который право собственности

участника строительства признано судом и зарегистрировано в ЕГРП.

Необходимость такого допущения, не очевидная с формально-логической

точки зрения, вероятно, может быть оправдана из практических соображений

(свести к минимуму количество возможных спорных ситуаций за счет

«упрощения» отношений застройщика и участника строительства в результате

161 См.: Приходько И. Комментарий Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с

участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (часть I) //

Хозяйство и право. 2014. № 3 (Приложение). С. 10.

91

отказа последнего от права собственности на долю в объекте незавершенного

строительства (долю в праве общей долевой собственности на объект

незавершенного строительства)).

Таким образом, проведенный анализ показал, что требование участника

долевого строительства о передаче жилого помещения в многоквартирном доме

может быть признано обоснованным арбитражным судом и, как следствие,

включено в реестр требований о передаче жилых помещений при

одновременном соблюдении следующих условий:

а) участником долевого строительства исполнено полностью или

частично обязательство по оплате жилого помещения;

б) договор, на котором основано требование участника долевого

строительства о передаче жилого помещения, является заключенным и

действительным;

в) обязательство застройщика по передаче жилого помещения участнику

долевого строительства не исполнено;

г) за участником долевого строительства не зарегистрированы право

собственности на соответствующее жилое помещение либо доля в праве общей

долевой собственности на многоквартирный дом.