§ 2. Условия удовлетворения судом требований участников долевого строительства о государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика

Рассмотрим условия, при одновременном соблюдении которых

требование участника строительства о государственной регистрации перехода

’00 Статья 305 ГК РФ предусмотрела право владельца по договору предъявлять вещно-правовые иски в защиту

своего владения даже против собственника, хотя, как отмечает К.И.

собственником защита едва ли может осуществляться в рамках ст. 305», поскольку «спор...утратит вещный

характер и приобретет качество спора о договорных обязательствах» (Скловский К.И. Применение

гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. С. 36, 361). Наделение

лица, владеющего вещью на основании договора, правом предъявлять вещно-правовые иски в защиту своего

титульного владения как к третьим лицам, так и к собственнику является воспроизведением соответствующих

правил ранее действовавшего законодательства (ст. 157 ГК РФСФСР 1964 г., Законы о собственности 1990 г.)

и, как и в целом ст. 305 ГК РФ, говорит об отсутствии полноценной владельческой (посессорной) защиты в

отечественном правопорядке. С введением в ГК РФ правил о владельческой защите предложено отказаться от

наделения законных владельцев правом предъявлять виндикационный и негаторный иски (см.: Концепция

развития законодательства о вещном праве: Проект. С. 110).

Что касается существующей в российском праве проблемы правового положения покупателя по

договору об отчуждении недвижимости, высказано мнение о возможном варианте ее решения путем наделения

покупателя «ожидаемым правом» вещного характера по типу германского Ап'Л'аЛзсЬайхгесЬ* и, как следствие,

возможностью предъявления вещно-правовых исков в защиту данного права (см.: Суханов Е.А. Сравнительное

исследование владения и собственности в английском и в германском праве. С. 312, 313). Иной точки зрения

придерживается И.А.

недвижимости не осложнены условием о сохранении права собственности за продавцом до наступления

определенных условий, оснований для наделения покупателя с момента заключения договора или принятия

вещи во владение до момента государственной регистрации права собственности вещным «ожидаемым

правом» нет (см.: Емелькина И.А. Вещные «ожидаемые права» в гражданском праве России и зарубежных

стран // Вестник гражданского права. 2010. № 6. С. 52). При этом И.А. Емелькина поддерживает высказанное в

проекте Концепции развития законодательства о вещном праве предложение предоставить участнику долевого

строительства ограниченное вещное право (право приобретения чужой недвижимой вещи) до момента

государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства (см. Там же. С. 54).

165

права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме может быть

удовлетворено арбитражным судом в деле о банкротстве застройщика.

Во-первых, застройщиком получено разрешение на ввод в

эксплуатацию многоквартирного дома.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой

документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции

объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с

разрешением на строительство, соответствие построенного,

реконструированного объекта капитального строительства градостроительному

плану земельного участка, а также проектной документации (ч. 1 ст. 55 ГрК

РФ).

В судебно-арбитражной практике выработана правовая позиция, согласно

которой до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в

натуре определенные квартиры (п. 7 Обзора практики разрешения

арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в

строительстве, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от

25.07.2000 №56).

Возникшее у участника строительства право собственности на жилое

помещение (в результате принятия судебного решения о государственной

регистрации перехода данного права и его последующей регистрации)

заключает в себе в том числе правомочие пользования этим помещением.

Однако эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на

ввод его в эксплуатацию образует состав административного правонарушения

(ч. 5 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных

нарушениях^01). Очевидно, что удовлетворение судом требований участников

301 СЗ РФ. 2002. № 1. Ст. 1; № 44. Ст. 4295; 2003. № 27. Ст. 2708; № 46. Ст. 4434; 2004. № 34. Ст. 3533; 2005. №

1. Ст. 40; 2006. № 1. Ст. 4, 10; № 2. Ст. 175; № 6. Ст. 636; № 19. Ст. 2066; № 31. Ст. 3438; № 45. Ст. 4641; 2007.

№ 1. Ст. 25; № 7. Ст. 840; № 30. Ст. 3755; №31. Ст. 4007; 2008. № 30. Ст. 3582; № 52. Ст. 6235, 6236; 2009. № 1.

Ст. 17; № 7. Ст. 777; № 23. Ст. 2767; №26. Ст. 3131; № 29. Ст. 3597; №48. Ст. 5711; 2010. № 1. Ст. 1;№ 18. Ст.

2145; № 30. Ст. 4002; № 31. Ст. 4193; 2011. № 19. Ст. 2714; № 23. Ст. 3260; № 30. Ст. 4600; № 48. Ст. 6728,

6730; № 50. Ст. 7351, 7355; 2012. № 24. Ст. 3068, 3082; № 53. Ст. 7641; 2013. № 14. Ст. 1657, 1666; № 19. Ст.

2323; № 27. Ст. 3478; № 30. Ст. 4029, 4031, 4082; № 31. Ст. 4191; № 44. Ст. 5624; № 48. Ст. 6159; № 51. Ст.

6683,6685, 6695; №52. Ст. 6961,6986; 2014. № 14. Ст. 1561; № 16. Ст. 1834.

166

строительства о государственной регистрации перехода права собственности на

жилые помещения в многоквартирном доме, не введенном в эксплуатацию (как

и судебное признание права собственности участников строительства на жилые

помещения 302ч) при наличии административной санкции за эксплуатацию такого

объекта капитального строительства не может быть признано

удовлетворительным решением вопроса.

Во-вторых, произведена государственная регистрация права

собственности застройщика на жилое помещение.

Выше нами уже отмечалось, что Закон об участии в долевом

строительстве не требует регистрировать право собственности застройщика ни

на многоквартирный дом, строительство которого завершено, ни на объекты

долевого строительства (жилые и нежилые помещения), передаваемые

«дольщикам». Также мы высказывались в поддержку «механизма»

возникновения «подлинной» поэтажной (жилищной) собственности ёе 1е§е

{егепёа, который заключается в том, что сначала застройщик должен

зарегистрировать право собственности на здание (многоквартирный дом) и уже

после этого произвести выделение в нем помещений, которые предназначаются

для передачи «дольщикам», создав тем самым поэтажную (жилищную)

собственность (т.

долевой собственности на земельный участок и общие части дома и права

индивидуальной собственности на жилое или нежилое помещение)303.

ГрК РФ не определяет помещение как самостоятельный объект капитального строительства. В ч. 4 ст.

39 ГрК РФ содержится указание на «помещения, являющиеся частью объекта капитального строительства».

Вместе с тем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой

собственности общее имущество в многоквартирном доме, которым они также пользуются (ч.ч. 1, 2 ст. 36 ЖК

РФ).

■’02 Оценка соответствующей судебной практике дана нами в § 1 главы I настоящего исследования.

303 Поскольку режим поэтажной (жилищной) собственности предполагает нахождение «общего имущества в

многоквартирном доме» в общей долевой собственности, требует особой регламентации временной период с

момента выделения из состава дома отдельных помещений до момента поступления хотя бы одного из

помещений в собственность иного лица (в данном случае «дольщика»). Например, в Австрии этот вопрос

решается с помощью конструкции временной жилищной собственности, запись о которой вносится в

поземельную книгу на основании заявления «единоличного собственника земельного участка» под

многоквартирным домом и прекращается с момента отчуждения квартиры в пользу иного лица (§§ 45 — 51

Федерального закона о жилищной собственности 2002 г. (использован текст закона, приведенный в кн.: Общее

гражданское уложение Австрийской Республики: Пер. с нем. / Под ред. Л. Шарингера и Л. Шпехта. М., 2013)).

167

Необходимо отметить, что как Концепция развития гражданского

законодательства о недвижимом имуществе, так и проект Концепции развития

законодательства о вещном праве исходят из допустимости установления

презумпции, согласно которой право собственности лица на здание означает

признание (без внесения записей в реестре) права собственности этого же лица

на все помещения в здании.

предложено ограничить случаями использования собственником здания

расположенных в нем помещений, которое не влечет их отчуждения или

возможности отчуждения (например, передача помещений в аренду или

безвозмездное пользование). Что касается распоряжения помещениями, то в

качестве его условия названо выделение помещения, которым собственник

здания намерен распорядиться, из состава здания (т. е. регистрация

собственником здания за собой права собственности на это помещение)304.

В-третьих, жилое помещение передано застройщиком участнику

долевого строительства до даты принятия заявления о признании

застройщика банкротом.

Закон об участии в долевом строительстве (ст. 16) обоснованно исходит

из того, что право собственности на объект долевого строительства может

возникнуть у участника строительства не ранее передачи ему застройщиком

данного объекта в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию. До этого

момента застройщика и участника строительства связывают обязательственные

правоотношения, что имеет важное значение в том числе с точки зрения

обеспечения равного и пропорционального удовлетворения требований

кредиторов при банкротстве застройщика.

Конструкция иска о государственной регистрации перехода права

собственности на объект недвижимого имущества, нашедшая закрепление в п.

304 См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 50; Концепция

развития законодательства о вещном праве: Проект. С. 127, 128.

168

3 ст. 551 ГК РФ, предполагает передачу владения объектом покупателю в

качестве условия удовлетворения данного иска30".

Передача владения как условие перенесения права собственности не

только на движимые вещи, но и на объекты недвижимости является

оправданным требованием с точки зрения разрешения возможных проблем

практического характера (в частности, проблемы «двойных продаж»306).

Возникает вопрос: должно ли быть обусловлено удовлетворение

требования участника строительства о государственной регистрации перехода

права собственности на жилое помещение, предъявленного в деле о

банкротстве застройщика, моментом передачи участнику строительства

указанного помещения? Полагаем, что ответ на поставленный вопрос должен

быть утвердительным.

требование участника строительства подлежит удовлетворению при условии

передачи застройщиком участнику строительства жилого помещения до даты

305 Исключение составляет ситуация, когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход

права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, в этом

случае сохранение продавцом владения этим объектом не является препятствием для удовлетворения иска

покупателя о государственной регистрации перехода права (см.: абз. 4 п. 61 постановления Пленумов ВС РФ и

ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

306 См.: Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Указ. соч. С. 117; Слыщенков В.А. Договор купли-продажи

и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование. М., 2011. С. 212 — 215.

В абз. 6 п. 61 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 сформулирована

следующая правовая позиция: «Если продавец заключили несколько договоров купли-продажи в отношении

одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода

права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ.

Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи

продавцом». «Двойные продажи» квартир не редки в сфере долевого строительства многоквартирных домов

(речь идет о довольно распространенной в прошлом ситуации, когда застройщик заключал договоры с

«дольщиками» в обход Закона об участии в долевом строительстве). Если в рамках дела о банкротстве

застройщика участник строительства, получивший владение квартирой, которой застройщик ранее

распорядился дважды, предъявит требование о государственной регистрации перехода права собственности на

эту квартиру, такое требование, как представляется, может быть удовлетворено только в том случае, если

передача участнику строительства квартиры не будет признана недействительной по правилам об оспаривании

преференциальных сделок (ст. 61.3 Закона о банкротстве). По общему правилу заявление об оспаривании таких

сделок может быть подано арбитражным управляющим по своей инициативе либо по решению собрания

кредиторов или комитета кредиторов (ст. 61.9 Закона о банкротстве). Однако в случае бездействия

арбитражного управляющего право подачи заявления об оспаривании сделки может быть предоставлено судом

отдельному кредитору (в нашем примере — участнику строительства, ставшему жертвой «двойной продажи» и

не получившему владение квартирой) (см. п. 31 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О

некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «О несостоятельности

(банкротстве)» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 3).

169

принятия заявления и признании застройщика банкротом (т. е. до

возбуждения производства по делу о банкротстве)'^1.

Заявление о признании должника банкротом принимается арбитражным

судом, если требования к должнику - юридическому лицу в совокупности

составляют не менее чем триста тысяч рублей, к должнику - гражданину - не

менее чем десять тысяч рублей и указанные требования не исполнены в течение

трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, если иное не

предусмотрено Законом о банкротстве. В противном случае в принятии

заявления о признании должника банкротом должно быть отказано (п. 2 ст. 3 3 ,

абз. 2 ст. 43 Закона о банкротстве).

В отличие от Закона о банкротстве 1998 г. по действующему Закону о

банкротстве принятие арбитражным судом заявления о признании должника

банкротом не влечет введение наблюдения. Наблюдение вводится лишь в

случае, если заявление о признании должника банкротом признано

арбитражным судом обоснованным (ст. 48, п. 1 ст. 62 Закона о банкротстве).

Поэтому принятие арбитражным судом заявления о признании должника

банкротом само по себе в отсутствие ходатайства заявителя о принятии мер по

обеспечению заявления не влечет введение каких-либо ограничений, в том

числе связанных с возможностью отчуждения имущества должника.

Указание в законе на то, требование участника строительства о

государственной регистрации перехода права собственности на жилое

помещение может быть удовлетворено при условии, если помещение было

передано ему застройщиком до даты принятия заявления о признании

последнего банкротом, могло бы способствовать предотвращению вывода

307 Нахождение жилых помещений во владении участников строительства на основании передаточных актов

(иных документов о передаче), подписанных до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом,

должно быть положено в основание разграничения рассматриваемого способа защиты и способа защиты,

предусмотренного ст. 201.11 Закона о банкротстве (погашение требований участников строительства путем

передачи им жилых помещений). В связи с этим считаем необходимым уточнить норму подп. 2 п. 3 ст. 201.11

Закона о банкротстве, указав что одним из условий, при одновременном соблюдении которых жилые

помещения могут быть переданы участникам строительства в порядке погашения их требований, является

неподписание застройщиком и участниками строительства до даты принятия заявления о признании

застройщика банкротом передаточных актов или иных документов о передаче участникам строительства

жилых помещений.

170

активов должника в преддверии банкротства. В отсутствие такого указания

застройщик после принятия арбитражным судом заявления о признании его

банкротом до даты введения наблюдения мог бы беспрепятственно передать

помещения аффилированным с ним либо иным «дружественным» участникам

строительства, которые в свою очередь потребовали бы зарегистрировать право

собственности на эти помещения за собой (хотя при определенных условиях и

оставалась гипотетическая возможность оспаривания передачи помещений по

правилам об оспаривании фраудаторных или преференциальных сделок (ст.ст.

61.2, 61.3 Закона о банкротстве))'108.

',08 Видимо, подобными соображениями руководствовался законодатель, предусмотрев в п. 8 ст. 201.11 Закона о

банкротстве в качестве одного из условий «признания права собственности» участника строительства на жилое

помещение подписание застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании

застройщика банкротом передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения. Однако

сформулирована норма п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве в этой части неудачно. Было бы правильно

поставить смысловой акцент именно на факте передачи жилого помещения заявителю-участнику

строительства, а не факте подписания передаточного акта. Как верно отмечается в литературе, наличие

подписанного сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества лишь создает опровержимую

презумпцию передачи владения (см., напр.: Бевзенко Р.С. Рецензия на книгу «Продажа недвижимости: общая

характеристика, форма, государственная регистрация: постатейный комментарий статей 549 - 558

Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник гражданского права. 2010. № 4. С. 278, 279; Егоров

А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Указ. соч. С. 114). Мыслима ситуация, при которой передаточный акт

сторонами подписан, однако, недвижимая вещь не передана. Поэтому при разрешении соответствующих

обособленных споров суды должны не ограничиваться установлением наличия подписанного сторонами

передаточного акта, но выяснять, состоялась ли фактически передача жилого помещения во владение участника

строительства. При этом передаточный акт должен восприниматься как одно из возможных, но не

единственное доказательство такой передачи.

Анализ судебной практики показал, что суды при рассмотрении обособленных споров о признании

права собственности участников строительства на жилые помещения в подавляющем большинстве случаев

игнорируют значение даты подписания застройщиком и участником строительства акта приема-передачи

жилого помещения. Показательным является дело № А55-6250/2009. По данному делу 09.04.2009 арбитражным

судом было принято заявление о признании должника банкротом. 21.07.2009 в отношении должника введена

процедура наблюдения. 09.02.2010 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство. 14.10.2011

при банкротстве должника применены правила § 7 главы IX Закона о банкротстве. Многочисленные граждане-

участники долевого строительства обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании права

собственности на квартиры в многоквартирном доме. При этом в обоснование заявленных требований были

представлены акты приема-передачи квартир от 01.05.2009 и (или) от 11.01.2011 (подписание второго акта

было вызвано, видимо, тем первый акт был подписан задолго до введения дома в эксплуатацию (30.12.2010)).

Как видно, оба акта были подписаны застройщиком и участниками строительства после принятия

арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, причем акты от 11.01.2011 подписаны

застройщиком в лице конкурсного управляющего и участниками строительства после открытия конкурсного

производства (!). [Следует отметить, что в данном деле не был применен такой способ погашения требований

участников строительства, как передача им жилых помещений (ст. 201.11 Закона о банкротстве), с

соответствующим ходатайством собрание участников строительства в арбитражный суд не обращалось.

Поэтому действия конкурсного управляющего по передаче жилых помещений участникам строительства после

открытия конкурсного производства неправомерны. К сожалению, никто из лиц, участвующих в деле о

банкротстве, не обращался в арбитражный суд с требованием об отстранении конкурсного управляющего от

исполнения возложенных на него обязанностей].

Однако арбитражные суды всех инстанций не придали значения данному обстоятельству, заявления

всех участников строительства о признании права собственности на квартиры были удовлетворены. Для

иллюстрации приводимых судами доводов приведем выдержку из мотивировочной части постановления суда

кассационной инстанции по данному делу:

171

Важно подчеркнуть, что только при условии передачи участнику

строительства жилого помещения в многоквартирном доме, введенном в

эксплуатацию, может быть удовлетворено его требование о государственной

регистрации перехода права собственности на это помещение. Иногда

застройщики передают «дольщикам» помещения в построенных, но не

введенных в эксплуатацию многоквартирных домах для осуществления

ремонтных и отделочных работ309. Оформляющий такую передачу

передаточный акт не может быть положен в основание удовлетворения судом

указанного требования участника строительства.

В-четвертых, договор, на котором основано требование участника

долевого строительства, является заключенным и действительным.

« Также подлежат отклонению и доводы кассационных жалоб относительно принятия

оспариваемых судебных актов с нарушением норм пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права

собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие

полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на

ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; подписание застройщиком

и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого

помещения. В рассматриваемом случае судами установлено наличие указанных условий » (выделено

нами. - А.А.) (постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2013 по делу № А55-6250/2009).

Определением ВАС РФ от 20.06.2013 № ВАС-3445/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ.

При этом коллегия судей ВАС РФ даже не упомянула норму, подлежащую применению в данном случае (п. 8

ст. 201.11 Закона о банкротстве), ограничившись констатацией соответствия принятых судебных актов статье

201.8 Закона о банкротстве.

Одним из немногих исключений является дело № А40-27589/2008, в котором суды, применив норму п.

8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, отказали в удовлетворении заявления участника строительства о признании

права собственности на жилое помещение на том основании, что до даты принятия заявления о признании

застройщиком банкротом не был подписан документ о передаче указанного помещения участнику

строительства (постановление ФАС Московского округа от 26.09.2013 по делу № А40-27589/2008).

Полагаем, что сложившаяся практика удовлетворения заявлений участников строительства о

признании права собственности на жилые помещения на основании актов приема-передачи помещений,

подписанных после принятия заявления о признании застройщика банкротом, не соответствует ни букве, ни

духу нормы п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве и способна привести к массовым злоупотреблениям, о которых

сказано выше. По нашему мнению, в том случае, если участник строительства владеет жилым помещением на

основании передаточного акта, подписанного с застройщиком после принятия заявления о признании его

банкротом, данное помещение должно быть возвращено в конкурсную массу, а участник строительства должен

обращаться в арбитражный суд с заявлением о включении его требования о передаче жилого помещения в

соответствующий реестр и претендовать на погашение своего требования способом, предусмотренным п.п. 1 -

7 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Если участник строительства не вернул помещение в конкурсную массу

добровольно, возврат должен быть произведен в результате оспаривания конкурсным управляющим передачи

помещения указанному участнику строительства по правилам ст. 61.2 или ст. 61.3 Закона о банкротстве. В том

же ключе высказывается Е.Д. Суворов, по мнению которого судебный акт о признании права собственности

участника строительства на жилое помещение, переданное ему до возбуждения дела о банкротстве

застройщика, может быть пересмотрен в результате оспаривания такой передачи как преимущественного

удовлетворения (см.: Суворов Е.Д. Указ. соч. С. 359).

309 Применительно к арендным отношениям Пленум ВАС РФ разъяснил, что передача объекта аренды

арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит

положениям ГрК РФ (см.: п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах

практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред.

постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13)).

172

Как отмечалось выше, в настоящее время в законодательстве (Закон о

банкротстве, Закон об участии в долевом строительстве) и судебноарбитражной

практике (прежде всего постановление Пленума ВАС РФ от

11.07.2011 № 54), в целом, утвердилось представление о приобретении лицами,

финансирующими строительство недвижимости, права собственности на

возводимые за их счет объекты недвижимого имущества производным

способом. Элементом юридического состава, необходимого для приобретения

права собственности производным способом, является наличие заключенного и

действительного договора'110.

Кроме того, ГК РФ придерживается системы каузальной традиции,

которая проявляется в зависимости действительности передачи (переноса)

права собственности от действительности договора^ 11 (приобретение права

собственности на вещь при недействительности договора об ее отчуждении

возможно лишь в том случае, если единственный порок такого договора

заключается неуправомоченности отчуждателя, о чем приобретатель не знал и

не должен был знать, т.е. действовал добросовестно''12).

Учитывая изложенное, требование участника строительства о

государственной регистрации перехода права собственности на жилое

помещение может быть удовлетворено только при условии заключенности и

действительности договора, на котором основано данное требование'13.

310 См.: Скловский К.И. Применение законодательства о собственности. Трудные вопросы. С. 113.

311 См.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические

вопросы. С. 145.

■’12 Однако в этом случае будет иметь место приобретение права собственности первоначальным способом, что

в отечественной цивилистике убедительно обосновано Б.Б. Черепахиным (см.: Черепахин Б.Б. Юридическая

природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин

Б.Б. Труды по гражданскому праву (Серия «Классика российской цивилистики»). М., 2001).

313 См.: Потапенко С.В., Зарубин А.В. Юридически значимые обстоятельства по делу о государственной

регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости // Закон.

2010. №9. С. 85.

По тем же причинам категорически нельзя согласиться с имеющейся практикой удовлетворения

арбитражными судами предъявляемых гражданами - участниками строительства в рамках дел о банкротстве

застройщиков требований о признании права собственности на жилые помещения в ситуации, когда договор

между застройщиком и участником строительства признан недействительным судом общей юрисдикции.

Особенно это касается тех случаев, когда суд общей юрисдикции не только признал недействительным

договор, заключенный застройщиком и участником строительства, но и применил последствия

недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение (см., напр.: постановления

ФАС Поволжского округа от 04.10.2013, от 23.01.2013, от 23.10.2012 по делу № А55-6250/2009). В данной

173

В-пятых, участником долевого строительства исполнено

обязательство по оплате жилого помещения.

Экономическая сторона отношений по долевому участию в строительстве

объектов недвижимости заключается в распределении расходов по

финансированию строительства между несколькими лицами (участниками

строительства) как альтернативе кредиту314. Договоры, заключаемые

застройщиком многоквартирного дома с «дольщиками», как правило (которое,

вероятно, не знает исключений), предусматривают обязанность последних

уплатить цену договора в полном объеме до момента ввода дома в

эксплуатацию. Соответственно, помещения (объекты долевого строительства)

передаются застройщиком участникам строительства при условии исполнения

ими денежных обязательств по договору в полном объеме. Вместе с тем во

избежание злоупотреблений суд, рассматривающий в рамках дела о

банкротстве застройщика требование участника строительства о

государственной регистрации перехода права собственности на жилое

помещение, должен убедиться в том, что обязательство по оплате помещения

исполнено участником строительства в соответствии с условиями договора,

заключенного с застройщиком, и только в этом случае удовлетворить такое

требование.

Итак, резюмируем. Предъявленное в деле о банкротстве застройщика

многоквартирного дома требование участника долевого строительства о

государственной регистрации перехода права собственности на расположенное

в данном доме жилое помещение может быть удовлетворено при

одновременном соблюдении следующих условий:

а) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию

многоквартирного дома;

ситуации определение арбитражного суда о признании права собственности участника строительства на жилое

помещение фактически парализует действие решения суда общей юрисдикции.

■’14 См.: Щербаков Н.Б. Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров,

связанных с договорами на участие в строительстве». С. 132.

174

б) произведена государственная регистрация права собственности

застройщика на жилое помещение;

в) жилое помещение передано застройщиком участнику долевого

строительства до даты принятия заявления о признании застройщика

банкротом;

г) договор, на котором основано требование участника долевого

строительства, является заключенным и действительным;

д) участником долевого строительства исполнено обязательство по оплате

жилого помещения.

В заключение также отметим, что указанные выше условия

удовлетворения требований участников долевого строительства о

государственной регистрации перехода права собственности на жилые

помещения в равной мере могут и должны быть распространены и на

требования «дольщиков» о государственной регистрации перехода права

собственности на нежилые помещения (объекты долевого строительства) в

многоквартирных домах. Повторимся, что, по нашему мнению, ёе 1е§е {егепёа

такие требования также должны предъявляться и рассматриваться в рамках

дела о банкротстве застройщика.

175