<<
>>

§ 1. Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого не завершено

1. В большинстве случаев при возбуждении производства по делу о

банкротстве в отношении застройщика, привлекавшего денежные средства

либо иное имущество участников строительства для возведения

многоквартирного дома, последний представляет собой объект незавершенного

строительства.

Если застройщик признавался банкротом, не завершенный

строительством многоквартирный дом подлежал включению в конкурсную

массу и последующей продаже. Вырученные денежные средства направлялись

на удовлетворение требований кредиторов, в том числе участников

строительства20’. Такой вариант развития событий возможен и сейчас. Однако с

принятием § 7 главы IX Закона о банкротстве появилась альтернатива:

предусмотрен такой способ погашения требований участников строительства,

как передача прав застройщика на объект незавершенного строительства и

земельный участок созданному участниками строительства жилищностроительному

кооперативу или иному специализированному

потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного

строительства кооперативу) (ст. 201.10 Закона о банкротстве)204.

203 «Конвертация активов несостоятельного должника в деньги» является традиционной задачей управляющего

(аёгшшйгаЮг) на этапе ликвидации компании и рассматривается как один из принципов европейского права

несостоятельности (см.: МсВгуёе ^ .\У ., Иекзпег А., КоЛшапп 8.СЛТ. Ор. сИ. Р. 16, 79).

204 Права застройщика передаются кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых

помещений и денежным требованиям. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что имущество

передается должником (застройщиком) в качестве отступного не кредиторам (участникам строительства), а

третьему лицу (кооперативу). Следует сказать, что и доктрина, и судебная практика, распространяя на

соответствующие отношения правило ст. 312 ГК РФ, исходят из принципиальной возможности прекращения

обязательства предоставлением должником отступного не только кредитору, но и третьему лицу,

управомоченному кредитором (см.: Сарбаш С.В.

Исполнение договорного обязательства. М., 2005. С. 203, 204;

постановления ФАС Уральского округа от 20.03.2007 № Ф09-1718/07-С6 по делу № А60-37516/2005; ФАС

Северо-Кавказского округа от 17.07.2000 по делу № Ф08-1717/2000).

116

Предполагается, что участники строительства, объединившись в кооператив,

смогут достроить дом 205 .

Решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении

требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного

строительства кооперативу принимает собрание участников строительства,

причем это возможно в ходе не только конкурсного производства, но и

ф, инансового оздоровления, внешнего управления 206 .

Что касается конкурсного производства, то, по существу, в результате

реализации рассматриваемого способа погашения требований участников

строительства имеет место не что иное, как изъятие части имущества должника

из конкурсной массы и передача его лишь одной группе кредиторов

(претендующим на получение жилых помещений участникам строительства «в

лице» кооператива). Такое законодательное решение само по себе создает

угрозу нарушения имущественных прав кредиторов застройщика иных, чем

участники строительства (особенно учитывая то обстоятельство, что зачастую

не завершенный строительством многоквартирный дом составляет

единственное ликвидное имущество должника или его большую часть). Именно

поэтому допущение возможности передачи объекта незавершенного

строительства кооперативу делает важнейшей задачу обеспечения интересов

кредиторов иных, нежели претендующие на получение жилых помещений

205 Гипотетически попытка завершения строительства многоквартирного дома силами «дольщиков»,

объединившихся в жилищно-строительный кооператив, могла быть предпринята и до принятия § 7 главы IX

Закона о банкротстве. Предварительно «дольщики» должны были вывести объект незавершенного

строительства из конкурсной массы застройщика, признанного банкротом, получив решения суда о признании

за собой права общей долевой собственности на данный объект или права собственности на доли в нем и

зарегистрировав это право в ЕГРП (предъявление подобных исков в суды общей юрисдикции гражданами-

дольщиками получило широкое распространение).

Однако многочисленные пробелы и противоречия в

законодательстве делали перспективу достройки многоквартирного дома указанным способом весьма

призрачной (см.: Тарасова А.Е. Проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков //

Жилищное право. 2011. № 5. С. 37 -4 6 ).

206 Е.Ю. Пустовалова полагает обоснованным употребление понятия «погашенные требования» лишь

применительно к конкурсному производству, но не реабилитационным процедурам (см.: Пустовалова Е.Ю.

Судьба требований кредиторов при банкротстве должника. М., 2003. С. 191). По нашему мнению, ставить

вопрос о принципиальной возможности погашения требований одной группы кредиторов (в данном случае

участников строительства) при безусловном учете интересов остальных кредиторов в ходе одной из

реабилитационных процедур позволяет отказ от противопоставления реабилитации должника и погашения

требований кредиторов (на ошибочность такого противопоставления обращает внимание, в частности, А.В.

Егоров (см.: Денисов С.А., Егоров А.В., Сарбаш С.В. Реабилитационные процедуры в деле о банкротстве:

Постатейный комментарий к главам V, VI, VIII Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». М.,

2003. С. 8, 9)).

117

участники строительства: кредиторов по текущим платежам, кредиторов

первой, второй и четвертой очереди, а также не являющихся участниками

строительства залоговых кредиторов (если предметом залога является объект

незавершенного строительства и земельный участок)207. Не менее значимой

является возможная проблема недостаточности жилых помещений в

многоквартирном доме после завершения его строительства для

удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в

реестр (в частности, при наличии требований нескольких участников

строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в указанном

многоквартирном доме)208.

2. Рассмотрим вопрос об источниках формирования паевого фонда

кооператива, создаваемого участниками строительства.

Подп. 3 п. 8 ст. 201.10

Закона о банкротстве предусматривает, что в качестве паевых взносов члены

жилищно-строительного кооператива или иного специализированного

потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права

застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а

также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства

для завершения строительства.

Приведенная норма вызывает недоумение. Из п. 1 ст. 201.10 Закона о

банкротстве следует, что способом погашения требований участников

207 Закон о банкротстве решает эту задачу путем предоставления участникам строительства и (или) третьим

лицам права внести дополнительные денежные средства в определенном размере, направляемые на погашение

требований указанных кредиторов, что является одним из условий передачи объекта незавершенного

строительства кооперативу (п.п. 4 — 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

ж В качестве выхода из подобной ситуации Законом о банкротстве (п. 7 ст. 201.10) предусмотрен отказ

отдельных участников строительства от получения жилых помещений (при этом требования отказавшихся от

получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников

строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований

кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди). По мнению Е.Г. Дорохиной, норма п. 7 ст. 201.10

Закона о банкротстве «...будет работать лишь в случае гарантированной защиты интересов так называемых

«отказников» в виде преимущественного права на погашение их денежных требований». Е.Г. Дорохина

критически оценивает предусмотренную Законом о банкротстве очередность удовлетворения требований

участников строительства, отказавшихся от получения жилых помещений, и предлагает установить

внеочередной порядок удовлетворения их требований (см.: Дорохина Е.Г. Правовой статус участников

строительства при банкротстве застройщиков // Закон. 2013. № 7. С. 122). По нашему мнению, реализация

предложения Е.Г. Дорохиной создает угрозу нарушения прав кредиторов первой и второй очереди, что

недопустимо. Вместе с тем сама идея поиска дополнительных механизмов стимулирования одного из

участников строительства к отказу от получения жилого помещения в том случае, если имела место «двойная

продажа» данного помещения, заслуживает поддержки.

118

строительства является передача прав застройщика на объект незавершенного

строительства и земельный участок созданному участниками строительства

кооперативу. Об этом же говорится в пп. 14, 15 ст. 201.10 Закона о

банкротстве209. В результате такой передачи и государственной регистрации

перехода указанных прав их субъектом станет кооператив, а не его члены

(участники строительства). Поэтому указание в подп. 3 п. 8 ст. 201.10 Закона о

банкротстве на то, что в качестве паевых взносов члены кооператива вносят

переданные им права застройщика, на наш взгляд, не следует воспринимать

иначе как законодательную ошибку210.

209 В абз. 1 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве («Передача участникам строительства объекта незавершенного

строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий») слова

«участникам строительства» явно избыточны и способны лишь ввести в заблуждение. В силу п. 1 ст. 201.10

Закона о банкротстве такой способ погашения требований участников строительства, как передача прав

застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками

строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому

кооперативу, в дальнейшем в тексте Закона о банкротстве должен именоваться как «передача объекта

незавершенного строительства». Именно такая формулировка без каких-либо дополнений и должна быть

использована в абз. 1 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве.

210 Возможно, норма подп. 3 п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве является «отзвуком» законопроектной

деятельности, предшествовавшей принятию § 7 главы IX Закона о банкротстве. В 2010 г. Минэкономразвития

России дважды направляло в Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и

совершенствованию гражданского законодательства проект федерального закона о внесении изменений в Закон

об участии в долевом строительстве, которым предлагалось установить в п. 14 указанного закона возможность

передачи в судебном порядке земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного

строительства, находящихся в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения

обязательств застройщика, в «общедолевую» собственность последних. При этом в качестве одного из

обязательных условий такой передачи предусматривалось создание всеми участниками долевого строительства

кооператива, который приобретает права застройщика. Обе редакции законопроекта не получили поддержки

Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского

законодательства (см.: экспертное заключение по проекту федерального закона «О внесении изменений в

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных

домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской

Федерации»» (принято на заседании Совета 15.02.2010 (Протокол № 78)) // 1ЖЬ:

Ьир://\у\у\у.рпу1а\у.ги/Г11е5/15_02_10_2.р

<< | >>
Источник: Алтухов Алексей Владимирович. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ ПРИ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ) ЗАСТРОЙЩИКА. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2015. 2015

Скачать оригинал источника

Еще по теме § 1. Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого не завершено:

  1. ОГЛАВЛЕНИЕ
  2. Введение
  3. § 1. Установление требований участников долевого строительства о передаче жилых помещений в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
  4. § 1. Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого не завершено
  5. § 2. Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено
  6. § 2. Условия удовлетворения судом требований участников долевого строительства о государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
- Авторское право РФ - Аграрное право РФ - Адвокатура России - Административное право РФ - Административный процесс РФ - Арбитражный процесс РФ - Банковское право РФ - Вещное право РФ - Гражданский процесс России - Гражданское право РФ - Договорное право РФ - Жилищное право РФ - Земельное право РФ - Избирательное право РФ - Инвестиционное право РФ - Информационное право РФ - Исполнительное производство РФ - История государства и права РФ - Конкурсное право РФ - Конституционное право РФ - Муниципальное право РФ - Оперативно-розыскная деятельность в РФ - Право социального обеспечения РФ - Правоохранительные органы РФ - Предпринимательское право России - Природоресурсное право РФ - Семейное право РФ - Таможенное право России - Теория и история государства и права - Трудовое право РФ - Уголовно-исполнительное право РФ - Уголовное право РФ - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России -