§ 1. Общая характеристикатребований участников долевого строительства к застройщику и способов защиты их прав в контексте проблематики гражданско-правового режима многоквартирного дома
Полноценная характеристика требований участников долевого
строительства многоквартирного дома к застройщику и, в целом, способов
защиты их прав возможна только в контексте гражданско-правового режима
многоквартирного дома15.
Прежде всего речь идет о таком элементеупомянутого режима, как юридическая связь многоквартирного дома с
расположенным под ним земельным участком. Рассмотрим кратко возможные
варианты (модели) юридической связи строений с расположенными под ними
земельными участками в исторической и сравнительно-правовой перспективах.
В римском частном праве строения считались составными частями земли
и не могли быть объектами самостоятельного права собственности (отдельного
от права собственности на землю)16. При возведении здания как на своем (в том
числе с использованием чужих материалов), так и на чужом земельном участке
применялось правило зирегйпез $о1о сесН1 (сделанное над поверхностью
следует за поверхностью), именуемое также принципом приращения 17. В силу
15 В задачи настоящего исследования не входит сколько-нибудь детальный анализ понятия «гражданско-
правовой режим» применительно к объектам гражданских прав. Как отмечал С.С. Алексеев, правовой режим
объекта есть «...лишь сокращенное словесное обозначение порядка регулирования, выраженного в характере и
объеме прав по отношению к объекту...» (Алексеев С.С. Теория права. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1995. С.
243). И.П. Писков понимает под гражданско-правовым режимом объекта (здания, сооружения)
«...совокупность норм, регулирующих возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и
обязанностей по поводу этого объекта, а также по поводу иных объектов, возникновение, изменение и
прекращение прав на которые юридически зависит от наличия у субъекта прав на здание и сооружение»
(Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений.
Дис....к.ю.н. М., 2003. С. 13). В дальнейшеммы будем опираться именно на такое понимание гражданско-правого режима объекта (в нашем случае
многоквартирного дома).
16 См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Выпуск первый. Книга I. Общая часть. Второе
издание. М., 1898. С. 86; Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права / Под редакцией и с предисловием В.А.
Томсинова (серия «Русское юридическое наследие»). М., 2015. С. 107; Римское частное право: Учебник / Под
ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1994. С 148; Хвостов В.М. Система римского права. Учебник. М.,
1996. С. 324.
17 Л. А. Кассо отмечал: «Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле
признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо
немыслимым, даже с точки зрения естественного права. римляне никогда не отказывались от взгляда,
19
указанного правила лицо, получившее в пользование чужой земельный участок
под застройку, не приобретало право собственности на воздвигнутое здание. Со
временем, главным образом, усилиями претора, предоставившего нанимателю-
застройщику особые средства защиты (т1егсИс1шп ёе зирегйае, асйо ёе
зирегЯае), право последнего приобрело вещный характер, получив
наименование суперфиция (зирегйЫез)18.
В современном германском праве строения считаются существенными
составными частями земельного участка (§ 94 Германского гражданского
уложения 1896 г. (далее — ГГУ)19), что исключает для них возможность быть
20 предметом отдельных прав (§ 93 ГГУ) . Признание строений существенными
составными частями земельного участка позволяет говорить о приверженности
германского права принципу зирегйаез зо1о сесШ, обеспечивающему правовое
единство земельного участка и расположенных на нем строений (концепция
единого объекта недвижимости)21. Преимущества такого подхода обычно
связывают с его экономической эффективностью, повышением правовой
22 определенности, упрощением иммобилиарного оборота- .
Из общего правила § 94 ГГУ сделаны два исключения. К составным
частям земельного участка не относятся, во-первых, «вещи, связанные с землей
и почвой лишь для временных целей» и, во-вторых, «строение или иной объект,
признающего землю с постройками единым целым, причем земля считалась главною частью, и все, что ее
покрывало, разделяло ее участь» (Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 3, 4).
18 См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Выпуск второй. Книга II. Владение. Книга III. Вещные
права. Второе издание. М., 1898. С. 128; Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском
дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 129, 130; Митилино М.И. Право
застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914. С. 9, 10.
19 Здесь и далее используется текст ГГУ, приведенный в кн.: Гражданское уложение Германии: Вводный закон
к Гражданскому уложению = Вйг§егНсЬез ОезейЬисЬ ОеШксЫапёз т к ЕтШЬгип§8§е5е1г; пер. с нем. / [В.
Бергманн, введ., сост.]; науч. ред. Т.Ф. Яковлева. 4-е изд., перераб. (серия «Германские и европейские законы»),
М., 2015.
20 В литературе отмечается, что закон не препятствует возникновению обязательственных правоотношений,
объектом которых являются существенные составные части вещи (например, арендного правоотношения) (см.:
Леонтьева Е.А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. Журнал
Высшей школы экономики. 2011. № 2. С. 128).
21 См.: Аккегташ В. ТЬе Рппар1е оГ А’итегш С1аизт т Еигореап РгореПу Ьа\у. 1п1егзепйа Апиуегр - ОхГогс! -
Ро«1апс1. 2008. Р. 212; Леонтьева Е.А. Указ. соч. С. 138. Следует отметить, что ГГУ не знает понятия
«недвижимость», оперируя оппозицией «земельные участки — движимые вещи» (в доктрине земельные
участки рассматриваются в качестве единственного вида недвижимости).
"2 См.: Курзински-Сингер Е., Зарандия Т. Рецепция немецкого вещного права в Грузии // Вестник гражданского
права.
2012. № 1. С. 250; Леонтьева Е.А. Указ. соч. С. 128; Уап УНе1 Ь.Р.У/. Ассеззюп оГМоуаЫез 1о Ьапё: I //Ес11пЬиг§Ь Ьа\у К.еу1е\у. 2002. Уо1. 6. Р. 6 9 -7 1 .
20
возведенные на земельном участке уполномоченным лицом в осуществление
права на чужой земельный участок» (§ 95 ГГУ). В доктрине временно
присоединенные вещи, о которых говорится в § 95 ГГУ, именуются «мнимыми
составными частями» (ЗсЬетЬез1апс11:еП)2“ 3 .
Применительно к ситуации возведения строения на чужом земельном
участке основополагающая для германского права концепция единого объекта
недвижимости находит дальнейшее развитие в нормах о наследственном праве
застройки24. Наследственное право застройки (ЕгЬЬаигесЬ1) как ^ з т ге аНепа
представляет собой «отчуждаемое и наследуемое право обладать постройкой на
поверхности или под поверхностью [чужого] земельного участка» (абз. 1 § 1
Положения о наследственном праве застройки от 15.01.1919 (с 2007 г. - Закон о
наследственном праве застройки )). В развитие предл. 2 абз. 1 § 95 ГГУ в абз. 1
§ 12 Закона о наследственном праве застройки установлена юридическая
фикция26: строение признано существенной составной частью упомянутого
вещного права (составной частью земельного участка строение станет лишь
после прекращения наследственного права застройки (абз. 2 § 12)). В силу абз.
1 § 11 Закона о наследственном праве застройки в отношении упомянутого
вещного права применимо большинство положений ГГУ, регулирующих
отношения с земельными участками. Это позволяет рассматривать в доктрине
наследственное право застройки как «юридический земельный участок»
(§шпёзШскё1е1сЬез КесЬ1), и «...конструкция наследственного права застройки
23 См.: Ваиг Р., Ваиг .1.Р., ЗШшег Я. 5асЬепгесЬ1. 18. АиЯ. МйпсЬеп, 2009 // В кн.: Гражданское уложение
Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению = ВйгдегНсЬез ОезейЬисЬ БеийсЫапск тН
ЕтШНгип§5§е5е12; пер. с нем. / [В. Бергманн, введ., сост.]; науч. ред. Т.Ф. Яковлева. С. 416; Венкштерн М.
Основы вещного права // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. Пер. с нем. М.,
2001. С. 176. Правило § 95 ГГУ о временно присоединенных вещах иногда рассматривается как пример
ограничения действия принципа зирегйаез зо1о сес1к в германском правопорядке (см.: ТЬе Мах Р1апск
Епсус1оресИа оГ Еигореап Рпуа1е Ьа\у. ЕсИ1е