§ 1. Общая характеристикатребований участников долевого строительства к застройщику и способов защиты их прав в контексте проблематики гражданско-правового режима многоквартирного дома

Полноценная характеристика требований участников долевого

строительства многоквартирного дома к застройщику и, в целом, способов

защиты их прав возможна только в контексте гражданско-правового режима

многоквартирного дома15.

упомянутого режима, как юридическая связь многоквартирного дома с

расположенным под ним земельным участком. Рассмотрим кратко возможные

варианты (модели) юридической связи строений с расположенными под ними

земельными участками в исторической и сравнительно-правовой перспективах.

В римском частном праве строения считались составными частями земли

и не могли быть объектами самостоятельного права собственности (отдельного

от права собственности на землю)16. При возведении здания как на своем (в том

числе с использованием чужих материалов), так и на чужом земельном участке

применялось правило зирегйпез $о1о сесН1 (сделанное над поверхностью

следует за поверхностью), именуемое также принципом приращения 17. В силу

15 В задачи настоящего исследования не входит сколько-нибудь детальный анализ понятия «гражданско-

правовой режим» применительно к объектам гражданских прав. Как отмечал С.С. Алексеев, правовой режим

объекта есть «...лишь сокращенное словесное обозначение порядка регулирования, выраженного в характере и

объеме прав по отношению к объекту...» (Алексеев С.С. Теория права. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1995. С.

243). И.П. Писков понимает под гражданско-правовым режимом объекта (здания, сооружения)

«...совокупность норм, регулирующих возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и

обязанностей по поводу этого объекта, а также по поводу иных объектов, возникновение, изменение и

прекращение прав на которые юридически зависит от наличия у субъекта прав на здание и сооружение»

(Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений.

мы будем опираться именно на такое понимание гражданско-правого режима объекта (в нашем случае

многоквартирного дома).

16 См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Выпуск первый. Книга I. Общая часть. Второе

издание. М., 1898. С. 86; Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права / Под редакцией и с предисловием В.А.

Томсинова (серия «Русское юридическое наследие»). М., 2015. С. 107; Римское частное право: Учебник / Под

ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1994. С 148; Хвостов В.М. Система римского права. Учебник. М.,

1996. С. 324.

17 Л. А. Кассо отмечал: «Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле

признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо

немыслимым, даже с точки зрения естественного права. римляне никогда не отказывались от взгляда,

19

указанного правила лицо, получившее в пользование чужой земельный участок

под застройку, не приобретало право собственности на воздвигнутое здание. Со

временем, главным образом, усилиями претора, предоставившего нанимателю-

застройщику особые средства защиты (т1егсИс1шп ёе зирегйае, асйо ёе

зирегЯае), право последнего приобрело вещный характер, получив

наименование суперфиция (зирегйЫез)18.

В современном германском праве строения считаются существенными

составными частями земельного участка (§ 94 Германского гражданского

уложения 1896 г. (далее — ГГУ)19), что исключает для них возможность быть

20 предметом отдельных прав (§ 93 ГГУ) . Признание строений существенными

составными частями земельного участка позволяет говорить о приверженности

германского права принципу зирегйаез зо1о сесШ, обеспечивающему правовое

единство земельного участка и расположенных на нем строений (концепция

единого объекта недвижимости)21. Преимущества такого подхода обычно

связывают с его экономической эффективностью, повышением правовой

22 определенности, упрощением иммобилиарного оборота- .

Из общего правила § 94 ГГУ сделаны два исключения. К составным

частям земельного участка не относятся, во-первых, «вещи, связанные с землей

и почвой лишь для временных целей» и, во-вторых, «строение или иной объект,

признающего землю с постройками единым целым, причем земля считалась главною частью, и все, что ее

покрывало, разделяло ее участь» (Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 3, 4).

18 См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Выпуск второй. Книга II. Владение. Книга III. Вещные

права. Второе издание. М., 1898. С. 128; Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском

дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 129, 130; Митилино М.И. Право

застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914. С. 9, 10.

19 Здесь и далее используется текст ГГУ, приведенный в кн.: Гражданское уложение Германии: Вводный закон

к Гражданскому уложению = Вйг§егНсЬез ОезейЬисЬ ОеШксЫапёз т к ЕтШЬгип§8§е5е1г; пер. с нем. / [В.

Бергманн, введ., сост.]; науч. ред. Т.Ф. Яковлева. 4-е изд., перераб. (серия «Германские и европейские законы»),

М., 2015.

20 В литературе отмечается, что закон не препятствует возникновению обязательственных правоотношений,

объектом которых являются существенные составные части вещи (например, арендного правоотношения) (см.:

Леонтьева Е.А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. Журнал

Высшей школы экономики. 2011. № 2. С. 128).

21 См.: Аккегташ В. ТЬе Рппар1е оГ А’итегш С1аизт т Еигореап РгореПу Ьа\у. 1п1егзепйа Апиуегр - ОхГогс! -

Ро«1апс1. 2008. Р. 212; Леонтьева Е.А. Указ. соч. С. 138. Следует отметить, что ГГУ не знает понятия

«недвижимость», оперируя оппозицией «земельные участки — движимые вещи» (в доктрине земельные

участки рассматриваются в качестве единственного вида недвижимости).

"2 См.: Курзински-Сингер Е., Зарандия Т. Рецепция немецкого вещного права в Грузии // Вестник гражданского

права.

Ес11пЬиг§Ь Ьа\у К.еу1е\у. 2002. Уо1. 6. Р. 6 9 -7 1 .

20

возведенные на земельном участке уполномоченным лицом в осуществление

права на чужой земельный участок» (§ 95 ГГУ). В доктрине временно

присоединенные вещи, о которых говорится в § 95 ГГУ, именуются «мнимыми

составными частями» (ЗсЬетЬез1апс11:еП)2“ 3 .

Применительно к ситуации возведения строения на чужом земельном

участке основополагающая для германского права концепция единого объекта

недвижимости находит дальнейшее развитие в нормах о наследственном праве

застройки24. Наследственное право застройки (ЕгЬЬаигесЬ1) как ^ з т ге аНепа

представляет собой «отчуждаемое и наследуемое право обладать постройкой на

поверхности или под поверхностью [чужого] земельного участка» (абз. 1 § 1

Положения о наследственном праве застройки от 15.01.1919 (с 2007 г. - Закон о

наследственном праве застройки )). В развитие предл. 2 абз. 1 § 95 ГГУ в абз. 1

§ 12 Закона о наследственном праве застройки установлена юридическая

фикция26: строение признано существенной составной частью упомянутого

вещного права (составной частью земельного участка строение станет лишь

после прекращения наследственного права застройки (абз. 2 § 12)). В силу абз.

1 § 11 Закона о наследственном праве застройки в отношении упомянутого

вещного права применимо большинство положений ГГУ, регулирующих

отношения с земельными участками. Это позволяет рассматривать в доктрине

наследственное право застройки как «юридический земельный участок»

(§шпёзШскё1е1сЬез КесЬ1), и «...конструкция наследственного права застройки

23 См.: Ваиг Р., Ваиг .1.Р., ЗШшег Я. 5асЬепгесЬ1. 18. АиЯ. МйпсЬеп, 2009 // В кн.: Гражданское уложение

Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению = ВйгдегНсЬез ОезейЬисЬ БеийсЫапск тН

ЕтШНгип§5§е5е12; пер. с нем. / [В. Бергманн, введ., сост.]; науч. ред. Т.Ф. Яковлева. С. 416; Венкштерн М.

Основы вещного права // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. Пер. с нем. М.,

2001. С. 176. Правило § 95 ГГУ о временно присоединенных вещах иногда рассматривается как пример

ограничения действия принципа зирегйаез зо1о сес1к в германском правопорядке (см.: ТЬе Мах Р1апск

Епсус1оресИа оГ Еигореап Рпуа1е Ьа\у. ЕсИ1е