<<
>>

Государственное регулирование оборота земель сельскохозяй­ственного назначения

К нормативно-правовым актам, регулирующим отношения в сфере землепользования, относится Федеральный закон "Об обороте земель сель­скохозяйственного назначения".

В целом Закон об обороте земель преследует цель в максимальной сте­пени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйствен­ного назначения общие правила земельного и гражданского законодательст­ва.

Применение механизмов государственного регулирования, установ­ленных Законом об обороте земель, позволит обеспечить создание полноцен­ных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Указанный Закон - ключевой фактор обеспечения эффективного ис­пользования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инве­стиций в сельское хозяйство России.

Данный Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользо­ванием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйст­венного назначения; устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на зе­мельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Под оборотом подразумеваются сделки, результатом совершения кото­рых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственно­сти на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Вы­шеназванный ФЗ определяет условия предоставления земельных участков из

земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие Закона не распространяется на земельные участки, предос­тавленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ин­дивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного под­собного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружения­ми.

Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодек­сом Российской Федерации.

Принципы, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения

Законодателем сформулированы принципы, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения:

1) оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается при условии сохранения целевого использования земельного участка;

2) установление размера общей площади земельных участков сельско­хозяйственных угодий, которые расположены на территории одного админи­стративно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процен­тами общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или орга­на местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации) на покупку земельного участка из земель сельскохо­зяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право субъекта Российской Федерации или орга­на местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации) на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при воз­мездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в слу­чае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки та­кой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного на­значения;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, ино­

странным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граж­дан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

6) предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными закона­ми.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Одним из важнейших положений Закона является положение о прива­тизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В Зако­не об обороте земель введен запрет на приватизацию земель, занятых олень­ими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. За­прета на приватизацию иных земель не установлено.

Участниками отношений, связанных с оборотом земель, являются гра­ждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Фе­дерации, муниципальные образования.

Квалификационные требования к приобретателям земель сельскохо­зяйственного назначения не указываются. Требование о том, что земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретать в собствен­ность и получать в аренду только граждане, имеющие опыт ведения сельско­хозяйственного производства или сельскохозяйственную профессиональную квалификацию, а также юридические лица, учредительными документами которых предусмотрено, что сельскохозяйственное производство является их основным видом деятельности, было отклонено при принятии Закона об обо­роте земель во втором чтении. Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения разрешено приобретать любому гражданину или юридическому лицу.

Законом определяются также права иностранных граждан, иностран­ных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в ус­тавном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, ино­странных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначе­ния. Перечисленные категории лиц могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Закон об обороте земель оговаривает предельные размеры и требова­ния к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Закон ограничивает минимальные и максимальные размеры земельных участков, которые могут быть в собственности одного лица.

Минимальные размеры земельных участков для граждан и юридиче­ских лиц устанавливаются законами субъектов РФ. Выдел земельного участ­ка в счет земельной доли, площадь которого будет меньше установленного минимального размера, не допускается. Не допускается также совершение сделок с земельными участками, например, в случае продажи части земель­ного участка, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры которых меньше чем установленные минимальные размеры земельных участков.

Максимальные размеры общей площади земельных участков, которые расположены на территории одного административно- территориального об­разования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в кото­рых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоря­жаться более чем 50% общего количества голосов, устанавливаются законом субъекта РФ.

При этом Закон об обороте земель определил, что этот максимальный размер может быть установлен субъектом РФ в пределах от 10 до 100% об­щей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного администра­тивно-территориального образования (не менее чем 10%). Следует обратить внимание на то, что максимальные размеры общей площади земельных уча­стков для юридических лиц не устанавливаются. Сверхнормативные гектары придется отчуждать в течение года.

Закон устанавливает подробные правила отчуждения у лица земельно­го участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности.

В соответствии с Законом об обороте земель, собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участ­ков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отрав­лению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы.

Нарушение данных требований является основанием для принудитель­ного прекращения прав на землю.

Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании норма-

тивов в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом "Об охране окружающей среды".

В соответствии с Законом об обороте земель, залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Прежде всего, следует отметить, что в соответствии со ст.334 ГК ипо­тека - это залог недвижимого имущества. К недвижимому имуществу отно­сятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несо­размерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние на­саждения, здания, сооружения.

Предметом ипотеки может быть земельный участок, границы которого определены в натуре, и права на который зарегистрированы в порядке, уста­новленном гражданским законодательством.

Законом об ипотеке урегулирован весь порядок залога земель, в т.ч. порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок.

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Законодателем подробно рассмотрены сделки которые отражают осо­бенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного на­значения. К подобным сделкам относятся:

1. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с Земельным кодексом совершение сделок с земельны­ми участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законода­тельством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федераль­ными законами.

Особенности, установленные ЗК РФ (которых нет в гражданском зако­нодательстве), направлены на защиту прав покупателя земельного участка:

а) продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Законом о земельном кадастре;

б) продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земель­ного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, об отстранении себя от от­ветственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;

в) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо лож­ной информации о земельном участке вправе требовать уменьшения покуп­

ной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причи­ненных ему убытков.

Закон об обороте земель в отношении купли-продажи земельного уча­стка из земель сельскохозяйственного назначения ввел еще одно дополни­тельное условие - субъекту РФ или органу местного самоуправления (в слу­чаях, установленных законом субъекта РФ) предоставлено преимуществен­ное право на покупку такого земельного участка при его продаже, за исклю­чением случаев продажи с публичных торгов.

В случае продажи земельного участка с публичных торгов прав пре­имущественной покупки субъект РФ либо орган местного самоуправления не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги. Высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ либо орган ме­стного самоуправления могут участвовать в публичных торгах на общих ос­нованиях с другими покупателями.

В отличие от ГК РФ, для защиты преимущественного права покупки земельного участка установлен не трехмесячный, а более длительный срок исковой давности. В течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с нарушением преимущест­венного права покупки, субъект РФ либо орган местного самоуправления имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанно­стей покупателя.

2. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назна­чения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Законодатель установил, что срок аренды не может превышать сорок девять лет, площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничива­ется, арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, и дру­гие особенности аренды.

В собственность земельные участки разрешено предоставлять гражда­нам и юридическим лицам только на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача земли в аренду допускается даже при наличии одного заявле­ния, при условии предварительного и заблаговременного опубликования со­общения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для пе­редачи в аренду земельных участков.

Для отдельных категорий юридических лиц (религиозные организации, казачьи общества, общины коренных малочисленных народов Севера, Сиби­ри и Дальнего Востока и т.д.) передача земель в аренду осуществляется без торгов (конкурсов, аукционов), но без права выкупа арендуемых земель в собственность.

Приобрести земельные участки в собственность эти юридические лица могут на общих основаниях на торгах (конкурсах, аукционах).

3. Сделки с земельными долями.

Закон об обороте земель установил, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами ГК РФ, но с учетом особенно­стей, определенных Законом.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению про­дать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (скла­дочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмот­ренных Гражданским кодексом Российской Федерации. Порядок извещения участников долевой собственности о предстоящей продаже земельной доли (через средства массовой информации) носит упрощенный характер.

Субъект РФ или орган местного самоуправления имеют преимущест­венное право на покупку земельной доли, если другие участники долевой собственности откажутся от ее покупки.

В Законе подробно оговорены условия выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственно­сти на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Про­цедура выдела земельного участка в счет земельной доли определена как зая­вительная.

В законе определены особенности порядка владения и пользования зе­мельным участком, находящимся в долевой собственности. Принятие реше­ний о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляются общим собранием участников доле­вой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности.

Закон гарантирует признание юридической силы ранее выданных до­кументов, удостоверяющих права на земельную долю.

Законодательством также урегулированы отношения, связанные с до­говорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу Фе­дерального закона об обороте земель.

В случае их несоответствия законодательству, отношения договоров аренды земельных долей изменяются на отношения договоров доверительно­го управления.

3.5.

<< | >>
Источник: Нормативно-правовое регулирование предпринимательской деятельно­сти в аграрном секторе экономики России (публично-правовые и частнопра­вовые основы): учебное пособие / В.И.Белослудцев, Е.Е.Можаев; Под общ. ред. Е.Е.Можаева. - M.: Изд-во ФГОУ ВПО РГАЗУ,2009. - 244 с.. 2009

Еще по теме Государственное регулирование оборота земель сельскохозяй­ственного назначения:

  1. Понятие и оИшия хааяктсрастира тинаштной енИ- ственности в сельском хозяйстве
  2. ВВЕДЕНИЕ
  3. 1.2. Периодизация правового регулирования земельно-распределительных отношений в России
  4. 2.3. Буржуазный подход к правовому регулированию распределения земель в период аграрных реформ (вторая половина XIX - начало XX вв.)
  5. 3.1. Правовые основы передела земель в период многоукладности земле­пользования и отмены частной собственности на землю (26.10.1917 -1928 гг.)
  6. 3.2. Особенности правового регулирования земельно-распределительных отношений в период проведения политики коллективизации
  7. 3.3. Нормативное обеспечение социалистических земельно­распределительных отношений в условиях формирования индустриального сель­ского хозяйства в СССР (1953-1990 гг.)
  8. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
  9. Земельный кодекс РФ как правовая основа регулирования и развития предпринимательских отношений в АПК
  10. Государственное регулирование оборота земель сельскохозяй­ственного назначения
  11. Регулирование предпринимательской деятельности, осуществ­ляемой в форме крестьянского (фермерского) хозяйства
- Авторское право РФ - Аграрное право РФ - Адвокатура России - Административное право РФ - Административный процесс РФ - Арбитражный процесс РФ - Банковское право РФ - Вещное право РФ - Гражданский процесс России - Гражданское право РФ - Договорное право РФ - Жилищное право РФ - Земельное право РФ - Избирательное право РФ - Инвестиционное право РФ - Информационное право РФ - Исполнительное производство РФ - История государства и права РФ - Конкурсное право РФ - Конституционное право РФ - Муниципальное право РФ - Оперативно-розыскная деятельность в РФ - Право социального обеспечения РФ - Правоохранительные органы РФ - Предпринимательское право России - Природоресурсное право РФ - Семейное право РФ - Таможенное право России - Теория и история государства и права - Трудовое право РФ - Уголовно-исполнительное право РФ - Уголовное право РФ - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России -